中国人民银行


中国人民银行关于规范住房金融业务的通知

银发[2001]195号

各国有商业银行、股份制商业银行、烟台住房储蓄银行；人民银行各分行、营业管理部，省会（首府）城市中心支行，深圳、大连、青岛、厦门、宁波市中心支行：

　　1998以来，我国住房金融业务快速发展，对商业银行调整信贷结构，支持城镇居民购房，拉动住房投资，扩大国内需求，推动国民经济发展起到了重要作用。但也出现了部分商业银行放松信贷条件，违规发放住房贷款的情况，甚至出现“零首付”个人住房贷款现象。为整顿住房金融市场秩序，规范住房金融业务，防范住房贷款风险，促进住房金融进一步发展，现就有关要求通知如下：

　　一、严格审查住房开发贷款发放条件，切实加强住房开发贷款管理。住房开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高的房地产开发企业，贷款应主要投向适销对路的住宅开发项目，企业自有资金应不低于开发项目总投资的30%，开发项目必须具备“四证”（《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》）。商业银行应对住房开发贷款实行统一科目管理，防止住房开发企业将流动资金贷款用于住房开发项目；要按照开发项目工程进度合理掌握贷款的发放，并通过账户管理等多种手段严格控制住房开发企业销售款项，及时收回住房开发贷款本息；严格审查住房开发企业售房合同及有关业务凭证，坚决制止骗取银行信贷资金的行为。对有欺诈经营行为的住房开发企业，商业银行不得对其发放贷款，其销售在住房办理个人住房贷款也应予以严格控制。

　　二、强化个人住房贷款管理，严禁发放“零首付”个人住房贷款。中国人民银行重申，商业银行发放个人住房抵押贷款，应严格评估抵押物的实际价值，落实抵押登记手续，贷款额与抵押物实际价值的比例（抵借比）最高不得超过80%，严禁对借款人发放“零首付”个人住房贷款。借款人申请个人住房贷款购买期房的，所购期房必须是多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资的三分之二。商业银行应认真分析开发项目及住房开发企业的有关情况，注意防范与期房相关的特定风险。商业银行办理新的个人住房贷款业务品种必须报经中国人民银行批准。

　　三、规范个人商业用房贷款管理。借款人申请个人商业用房低押贷款的抵借比得超过60%，贷款期限最长不超过10年，所购商业用房应为现房。

　　四、进一步改进住房金融服务。商业银行在防范信贷风险的前提下，应完善贷款审批程序，提高工作效率，拓展信贷业务品种在规定的业务范围内提供多种形式的服务。

　　五、加强住房金融业务监管。中国人民银行分支行应根据《中华人民共和国中国人民银行法》、《中华人民共和国商业银行法》、《贷款通则》和《个人住房贷款管理办法》等法律、规章和制度，加强对各商业银行住房金融业务的监督，维护正常的业务竞争秩序，对违反法规的行为要及时纠正，并予以处罚。

中国人民银行
二○○一年六月十九日


我国合同法第二百条规定，借款的利息不得预先在本金中扣除。利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息。借款合同中，预先扣除利息的方式主要有两种：一是将利息计入本金；二是将利息在本金中扣除。但无论哪种方式，借款人的实际借款数都将高于借款合同中的数额。根据合同法第二百条和《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第七条的规定，两种情形下借款人均应按照实际借款数返还本金并计付利息。但审判实践中出现了提前支付利息等意图规避法律的情形，如何在复杂的利息支付方式中准确认定“预先扣除利息”的行为，对于民间借贷相关理论和审判实践都具有重要的指导意义。


有这样一个案例：张某因生意周转需要于2011年1月1日向王某借款100万元，借款合同中约定借款月利率为1.5%，利息为每月1日支付本月利息，借款期限为2年。借款当日王某交付张某100万元，张某向王某支付一月份利息1.5万元，至2012年12月1日张某每月如此。2013年1月张某还款不能，王某诉至法院。


关于本案是否适用合同法第二百条的规定有不同观点：


第一种观点认为，合同法第二百零五条规定，借款人应当按照约定的期限支付利息。本案中“每月1日支付本月利息”，应视为双方对利息支付方式的约定，属双方真实意思表示，月初或月末支付利息只是约定方式的不同，并不违反法律规定。根据意思自治原则，应当认定为有效。合同法第二百条规定的应是一次性在本金中扣除全部利息的行为，故本案不属于预先扣除利息的情形。


第二种观点认为，因借款合同为实践性合同，应以借款人实际得到的借款数归还借款、给付利息。本案中，虽然双方按照约定扣除了利息，但借款时张某实际得到的借款数应为98.5万元，预先支付的1.5万元利息应属于合同法第二百条规定的情形，张某应当归还王某借款的本金数为98.5万元。


笔者赞同第二种观点。首先，根据公平原则，为防止贷款人利用优势地位确定不平等的合同内容，合同法第二百条禁止预先扣除利息，该规定符合借款合同的实践性特征,即应以实际交付的借款数确定为本金。其次，本案中预先支付利息实质上属于预先扣除利息的行为，使借款方实际取得的借款低于约定数额，损害了借款方的利益。再次，利息实质上应是借款人因实际使用贷款人的资金而在双方之间形成的债的关系,若本金未交付则不会产生支付利息的问题,故从规范借贷关系和促进公平的角度出发，对合同法第二百条不应机械地理解为一次性扣除全部利息的行为，凡属于预先扣除利息，使借款人实际取得的借款数低于借款合同约定数额的情形均应加以禁止。


进一步延伸的问题是：倘若案例中双方约定的利息支付方式为每月3日支付本月利息，其他约定不变。那么关于利息支付方式的约定应如何认定？在贷款人已实际支付借款人约定本金的前提下，还是否属于合同法第二百条规定的情形？


问题的关键在于，法律并未明文规定利息的支付时间，而是由借贷双方通过协商加以确定。合同法第二百零五条规定，借款人应当按照约定的期限支付利息。但该法条中的“期限”并非当事人可以随意约定，应当不违反法律法规的强制性规定。利息是借款人对本金使用一定时间后产生的，预先支付缺乏理论基础且违背交易习惯。如果让借款人支付超过实际使用期限的利息或者借款人未实际使用借款而让其支付利息，都是不公平的。


本案中，如果双方约定在每月的3日支付本月利息，虽然王某于1月1日实际交付了张某100万元借款，但张某一个月中只有两天获得100万元的使用权，却支付了使用100万元一个月的利息，对于张某来说显然是不公平的。本案可以认定为1月3日当天，王某预先扣除了100万元28天的利息，属于预先扣除利息的行为。所以，双方关于利息支付的约定无效，应以实际使用期限确定应当支付的利息。


需要说明的是，如果案例中借款方已经按照合同约定支付了借款期间的利息，那么已经支付的利息将成为自然之债，虽然双方之间的借贷关系以实际借款数为准，但借款方要求贷款方返还已支付利息的抗辩将无法得到支持。


接下来的问题是：从法律条文来看，合同法第一百九十六条规定“到期返还借款并支付利息”中的“到期”应如何理解？是合同法第二百零五条规定的“约定的期限”还是实际使用借款的期限？笔者认为，从交易习惯和第二百零五条规定利息约定不明的处理中可以看出，第一百九十六条规定的“到期”应是指约定的借款使用期限届满，而第二百零五条规定的“约定的期限”应是约定的偿还利息的期间。但二者并不矛盾，因为按照交易习惯，利息应是使用期限届满才应当支付，但法律允许借贷双方通过协商约定支付利息的具体方式，既可以是按年支付也可以按月支付等等。双方关于利息的约定应当不违反合同法第二百条等法律法规的强制性规定，保证借贷关系在公平的环境中进行，而不损害任何一方的利益。


案例中王某和张某关于利息支付的约定显然有失公平，使借款方实际取得的借款数低于合同约定的数额，损害了借款方的利益。但并不是说月底偿还利息就一定公平，因为问题的根本并不在于月初还是月末支付利息，而在于应当以使用期限来计付利息而不是以具体时间点来计算，即应从借款交付之日起以实际使用的期限来约定偿还利息的时间，而不能机械地用月末、年初等方式进行约定，否则很容易有失公平。


（作者单位：山东省菏泽市中级人民法院）