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中华人民共和国政府和苏维埃社会主义共和国联盟政府一九八六至一九八七年文化合作计划

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中华人民共和国政府和苏维埃社会主义共和国联盟政府一九八六至一九八七年文化合作计划

中国政府 苏联政府


中华人民共和国政府和苏维埃社会主义共和国联盟政府一九八六至一九八七年文化合作计划


(签订日期1986年5月26日 生效日期1986年5月26日)
  中华人民共和国政府和苏维埃社会主义共和国联盟政府,本着发展中苏两国人民之间的友好关系和加强两国文化合作的愿望,根据一九五六年七月五日签订的《中华人民共和国和苏维埃社会主义共和国联盟文化合作协定》,制订一九八六至一九八七年文化合作计划如下:

   第一部分 科学、高等教育、教育、职业技术教育、卫生、民政

  第一条 双方鼓励中国科学院、中国社会科学院和苏维埃社会主义共和国联盟科学院,在自然科学和社会科学领域内进行学术交流。

  第二条 按照中苏经济、贸易、科技合作委员会第一次会议达成的协议,双方在一九八六至一九八七年促进发展苏联高等和中等专业教育部、教育部、职业技术教育委员会和中华人民共和国国家教育委员会之间的合作。
  在本计划期间,将互派大学生、研究生、科研教学人员和实际工作人员进行学习、进修以及科研工作;交换著名学者进行讲学、参加学术会议;互聘汉语和俄语教师;交换教育专家代表团;建立两国几所高等学校、苏联教育科学院和中国中央教育科学研究所之间的直接联系。
  具体合作计划,将由双方有关机构另行商定。

  第三条 中华人民共和国卫生部和苏维埃社会主义共和国联盟卫生部每年互派一个最多由四人组成的代表团,了解卫生保健和医学科学方面的工作经验,为期不超过十六天。

  第四条 中华人民共和国民政部和俄罗斯苏维埃联邦社会主义共和国社会保障部促进交流并建立直接联系:
  一九八六年:
  全俄盲人协会接待一个最多由四人组成的中国盲人聋哑人协会代表团,了解苏联恢复盲人社会劳动权力的工作情况,为期不超过九天。
  一九八七年:
  俄罗斯苏维埃联邦社会主义共和国社会保障部派出一个由最多四人组成的苏联专家代表团,了解中国社会保障工作情况,为期不超过九天。
  俄罗斯苏维埃联邦社会主义共和国社会保障部接待一个最多由四人组成的中国专家代表团,了解苏联社会保障工作情况,为期不超过九天。

      第二部分 文化艺术、电影、出版、广播、电视

  第五条 苏维埃社会主义共和国联盟文化部派出,中华人民共和国文化部接待:
  一九八六年:
  乌克兰社会主义加盟共和国普·维尔斯基国家民间舞蹈团,不超过一百人,为期不超过二十三天;
  声乐器乐演出小组,不超过十五人,为期不超过十六天;
  绘画雕塑艺术展览:《苏联造型艺术中的现代人形象》,随展三人,为期不超过六十天;
  图书馆工作者代表团,五人,了解中华人民共和国图书馆事业情况,为期不超过十六天;
  音乐教育代表团,四人,了解中华人民共和国音乐教育情况,为期不超过十六天;
  参加第一届青少年国际小提琴比赛(九月)。
  一九八七年:
  奥勃拉兹佐夫领导的中央木偶剧团,四十人,为期不超过二十三天;
  苏联国家室内乐团,三十人,为期不超过二十三天;
  《纪念十月革命》全息摄影展览。纪念伟大的十月社会主义革命七十周年,随展二人,为期不超过六十天;
  苏维埃社会主义共和国联盟文化部代表团,五人,了解中华人民共和国文化生活,为期不超过九天;
  艺术科学工作者代表团,三人,了解中华人民共和国文化艺术发展问题的研究情况,为期不超过十六天;
  艺术博物馆工作者代表团,四人,了解中华人民共和国主要博物馆的工作情况,为期不超过十六天。

  第六条 苏维埃社会主义共和国联盟文化部接待,中华人民共和国文化部派出:
  一九八六年:
  中央芭蕾舞团,七十人,为期不超过十六天;
  杂技团,四十五人,为期不超过二十三天;
  中国漆器漆画展览,随展三人,为期不超过六十天;
  艺术科学工作者代表团,三人,了解苏联文化艺术发展问题的研究情况,为期不超过十六天;
  艺术博物馆工作者代表团,四人,了解苏联主要博物馆工作情况,为期不超过十六天;
  音乐教育代表团,四人,了解苏联音乐教育情况,为期不超过十六天;
  参加第七届柴可夫斯基国际音乐比赛。
  一九八七年:
  京剧团,不超过六十人,为期不超过二十三天;
  木偶剧团,不超过三十人,为期不超过二十三天;
  中国现代油画展览,随展三人,为期不超过六十天;
  中华人民共和国文化部代表团,五人,了解苏联文化生活,为期不超过九天;
  图书馆工作者代表团,五人,了解苏联图书馆事业情况,为期不超过十六天。

  第七条 中华人民共和国城乡建设环境保护部和苏维埃社会主义共和国联盟文化部在一九八七年互派一个由三人组成的动物园工作者代表团,了解对方国家动物园工作情况并讨论交换动物的问题。为期不超过九天。

  第八条 中华人民共和国文化部和苏维埃社会主义共和国联盟文化部交换剧本目录以供排演,并给以必要的协助。根据需要,双方可派出编导人员、美工、顾问和其他专家。对此双方将另行商定。

  第九条 中华人民共和国文化部和苏维埃社会主义共和国联盟文化部促进有关文化机构和院校建立直接联系:

    中  方             苏  方
  北京中央音乐学院         莫斯科柴可夫斯基国家
                   音乐学院
  北京中央舞蹈学院         莫斯科模范舞蹈学校
  北京故宫博物院          国家艾尔米塔什博物馆

  上述院校和文化机构互派一个二人代表团,为期不超过九天,并且互相交换教科书、教学法书籍和学术书籍、图书目录、复制件、陈列资料、图书出版物和学术著作。

  第十条 中华人民共和国文化部和苏维埃社会主义共和国联盟文化部每年(如有必要)互派代表,最多三人,讨论大型艺术团巡回演出和举办展览事宜,为期不超过九天。

  第十一条 中华人民共和国国家出版局和苏维埃社会主义共和国联盟国家出版、印刷和书籍发行委员会在一九八六至一九八七年互派如下代表团:
  出版工作者代表团(每方一个),不超过五人,为期不超过九天;
  《中国大百科全书》出版社和《苏联百科全书》出版社代表团(每方一个),二人,以解决百科图书出版方面的实际问题,为期不超过九天;
  中国人民文学出版社和苏联国家文艺出版社代表团(每方一个),二人,以商谈出版当代短篇小说选事宜,为期不超过九天;
  中国商务印书馆和苏联“俄语”出版社代表团(每方一个),二人,以便商讨合作出版“俄汉详解大辞典”“俄汉双解辞典”和教学参考书事宜,为期不超过九天。

  第十二条 中华人民共和国文化部和苏维埃社会主义共和国联盟国家出版、印刷和书籍发行委员会在一九八六至一九八七年互派一个由四人组成的图书贸易工作者代表团,以便相互了解图书贸易情况,为期不超过十六天;
  双方互派代表团参加在对方国家首都举办的国际图书展销会。

  第十三条 中华人民共和国广播电影电视部和苏维埃社会主义共和国联盟国家电影委员会在一九八六至一九八七年互派如下代表团:
  由八人组成的电影专业人员代表团,以便交流工作经验,并在一九八七年参加电影周活动。为期不超过十六天;
  双方每年互派一个由五人组成的选购影片代表团,为期不超过十六天;
  双方电影资料馆之间交换影片及有关电影制片厂之间交换资料。

  第十四条 苏维埃社会主义共和国联盟国家电影委员会无偿赠给北京电影学院最多十部苏联经典作品影片及全苏国家电影学院的教学计划。

  第十五条 中华人民共和国广播电影电视部派出,苏维埃社会主义共和国联盟国家电影委员会接待;代表团携影片参加第九届塔什干亚非拉国际电影节(一九八六年)和第十五届莫斯科国际电影节(一九八七年),时间按电影节章程规定,每团三人。

  第十六条 中国广播电影电视部和苏联国家广播电视委员会一九八六至一九八七年互派一个广播电台记者组到对方访问,交换广播音乐节目以及介绍本国文化、历史、名胜等方面的文字资料;
  双方中央电视台交换电视节目以及有关经济、文化、科学、体育等题材的影片,具体事项由两国有关部门另行商定。

            第三部分 创作协会

  第十七条 中国作家协会和苏联作家协会每年互派一个最多由六人组成的作家代表团,为期不超过十六天。
  根据需要和可能,双方作家协会将邀请对方代表参加国内和国际活动。

  第十八条 中国美术家协会于一九八六年派出一个由三人组成的代表团,由苏联美术家协会接待,了解苏联美术情况,同美术家会晤,为期不超过十六天。

  第十九条 中国音乐家协会于一九八六年派出一个由四人组成的代表团由苏联作曲家协会接待,了解苏联音乐生活,交换信息,与作曲家、音乐家进行创作会晤,为期不超过十六天;
  双方交换乐谱、唱片、杂志以及其它有关各自国内音乐生活的介绍性资料。

  第二十条 中国电影家协会和苏联电影家协会在一九八六至一九八七年互派一个五人组成的代表团,了解对方电影业情况,为期不超过十六天。
  根据需要和可能双方电影家协会将邀请对方代表参加国内和国际电影活动。

  第二十一条 全俄戏剧协会和中国文学艺术界联合会于一九八七年互派一个最多四人代表团,以了解戏剧生活和进行创作会晤,为期不超过十六天。

  第二十二条 苏联记者协会和中国记者协会在一九八六至一九八七年互派代表团(每方各一起),二人,以建立联系和发展双边关系,为期不超过九天。
 
           第四部分 其他机构和组织

  第二十三条 苏联通讯社(塔斯社)和新华通讯社每年互派一个三人代表团,交流新闻、新闻摄影及新技术成果在加工传播信息中应用方面的经验,为期不超过十六天。

  第二十四条 苏维埃社会主义共和国联盟体育运动委员会和中华人民共和国体育运动委员会在双方每年签订的体育交流协议的基础上进行合作。

             第五部分 通则

  第二十五条 经双方协商同意,可进行符合本计划目的和任务的其他项目的合作。
  在执行本计划时,如双方中的一方作某些非原则性变动,双方有关部门通过协商解决。

  第二十六条 为实施本计划,双方有关对口部门可直接签订合作计划或议定书。

  第二十七条 派遣方应预先通知接待方派出人员的简况,访问要求,是否需要翻译人员等。
  派遣方在得到答复后,应最迟在访问前二十天通知接待方抵达日期,过境口岸和交通工具。

  第二十八条 派遣方负担代表团、艺术团、随展人员至对方首都的往返旅费及有关道具和展品的往返运费。
  接待方负担代表团、艺术团、随展人员在其国内的食宿、交通和文化活动费用,必要时提供医疗帮助,并负担道具、展品运输及组织展览、演出、印制宣传广告材料、目录、节目单的费用,提供展出和演出场地。
  接待方负责展品在其境内的安全,展览结束后,将展品及时归还派遣方。
  演出交流中的组织技术问题由两国有关的演出单位协商。
  本计划自签字之日起生效。
  本计划于一九八六年五月二十六日在莫斯科签订,一式两份,每份都用中文和俄文写成,两种文本具有同等效力。

    中华人民共和国        苏维埃社会主义共和国联盟
    政 府 代 表          政 府 代 表
      李则望              贾丕才
     (签字)             (签字)
创制单位普通累犯制度的若干构想

高军

摘要:我国现行刑法确立了单位犯罪制度,但在单位犯罪的刑罚适用方面尚存在一些缺陷,其中单位累犯制度的缺位即为其突出的表现。本文对单位累犯中的普通累犯制度进行了探讨,以期对完善我国刑法的有关规定有所裨益。
关键词:累犯  普通累犯  单位普通累犯  单位犯罪   

1997年修订后的新刑法对单位犯罪做出了明确规定,单位犯罪在我国已成为不争的立法现实,此前刑法学界长期以来关于单位能否构成犯罪的论争已告尘埃落定。但是,由于现行刑法规定的各种刑罚种类、量刑情节等刑罚适用制度都是建立在处罚自然人犯罪的基础上的,对于单位犯罪适用刑罚的量刑情节如单位累犯等问题仍无明文规定,致使实践中直接影响到司法机关准确适用法律同单位犯罪作斗争。因此,本文作者不揣浅陋就其中的单位普通累犯问题进行探讨,以求教于同仁。
一、能否通过法律解释的方法将单位普通累犯制度纳入现行刑法的有关规定?
我国现行刑法第65条确立了普通累犯制度,其第1款规定:“被判处有期徒刑以上刑罚的犯罪分子,刑罚执行完毕或者赦免以后,在五年内再犯应当判处有期徒刑以上刑罚之罪的,是累犯”,此为普通累犯之规定。对于单位能否构成第65条规定的普通累犯,刑法学界一直缺乏统一的认识,有持肯定意见的,有持否定意见的,更多的学者对此则保持了沉默态度。[1]
目前,在刑法学界以杨凯博士为代表的个别观点认为我国现行刑法已经规定了单位累犯,需要研究的是在司法实践中如何认定单位累犯问题。[2]其论证现行刑法第65条已经将单位普通累犯包括在其中的主要论点是,“单位作为一个人格化的社会系统,在承担刑事责任时是作为一个有机统一的组织体承担刑事责任的,不管是采用双罚制还是采用单罚制,对犯罪单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员判处的刑罚,都只能意味着是对单位整体判处的刑罚,而不能看作是对上述各有关自然人作为一个独立的刑罚主体判处的刑罚”。[3]对于该论点的内容本身,笔者表示赞同,但认为从中并不能得出单位普通累犯已包括在现行刑法65条之中的结论。因为单位犯罪的主体只有一个,即单位自身,对单位自身适用的刑罚也只有罚金刑一种,虽然在“双罚制”下,单位内部的直接负责的主管人员和其他直接责任人有可能被判处有期徒刑以上的刑罚,虽然其确实是因单位犯罪而受到刑罚处罚的,但在其既已受到有期徒刑以上刑罚处罚之后,一般情况下都会与单位脱离关系,必由其他自然人在单位中取其位置而代之,其意志无法继续在单位实现,该单位若再次犯罪一般情况下已与其意志无关。因此,可以看出,其充其量只能算作是单位犯罪的刑罚分担主体。为了将现行刑法中并未明文规定的单位普通累犯强行纳入第65条的规定,置单位犯罪主体而不顾,牵强地适用刑罚分担主体的刑罚来满足现行刑法第65条普通累犯构成的罪责条件,是否有本末倒置之嫌?
试图通过扩大解释刑法65条而将单位普通累犯制度强行纳入其中还将遇到一个难以绕开的障碍,就是单位累犯构成要件中作为时间要件中计算两罪间隔的起点问题。在刑法中,累犯制度并非孤立的制度,它与同样是建立在自然人犯罪基础上的“数罪并罚”、“自首”、“立功”等制度构成一个有机统一的刑罚适用整体,对其中之一作扩大解释,可能会产生牵一发而动全机的后果,以致于影响到刑罚适用制度整体的协调。赞成将单位普通累犯纳入刑法65条的学者认为计算两罪间隔的起点应确定在“其直接负责的主管人员或其他直接责任人员被判处的有期徒刑以上刑罚执行完毕或者赦免以后”[4]。但是,问题是,如果单位犯罪中有关责任人员被判处较长时间的有期徒刑或无期徒刑的刑罚,且一直在服刑未有减刑或赦免的情况,对犯罪的单位而言,因该自然人刑罚并未执行完毕或被赦免,因此,按照该标准,在其服刑期间,单位若再犯罪只能适用“数罪并罚” ----虽然,事实上在该自然人被判处刑罚后,该单位已与该自然人无任何关系。而且,对单位而言,单位所犯前罪而判处的罚金刑可能在多年前就已经执行完毕,在这种情况下还对单位实行“并罚”是否有违情理?对单位荷责是否太重?另外,单位犯罪中有关责任人员在受到有期徒刑以上的刑罚处罚后,将与单位脱离,他(她)是作为自然人而服刑的,其本人是否能被改造好、改造的进度以及在服刑过程中能否被减刑或赦免等等均具有不确定性,需视其自身被改造的具体情况而定,与单位已没有任何关系。笔者认为,将单位累犯时间要件的起点系在一个已与单位相脱离、全凭其自身的改造情况而最终决定服刑长短的自然人身上,一方面将使计算单位累犯时间要件的起点处于难以确定的状态,另一方面,这种确定方式于情理也说不通。
对现行刑法第65条作扩大解释而试图将单位普通累犯纳入其中,还将遇到一个对现行刑法中普通累犯与特殊累犯制度如何协调的问题。按照杨凯博士的设计,特殊累犯包括“单位危害国家安全累犯和单位毒品累犯”两种。[5]但是,我国现行刑法第66条对特殊累犯是这样作明文规定的,即“危害国家安全的犯罪分子在刑罚执行完毕或者赦免以后,在任何时候再犯危害国家安全罪的,都以累犯论处”。该条文的表述非常明确:在我国现行刑法中,特殊累犯只有危害国家安全累犯一种,而并不包括其它。因为在现行刑法第一章规定的“危害国家安全罪”中,第107条“资助危害国家安全犯罪活动罪”可由单位构成[6],所以,通过法律解释,可以将“单位危害国家安全累犯”包括在其中,但因为该条文表述得非常简洁明确,故无论对其作怎样的解释,都无法将“单位毒品累犯”包括在内。更何况,对于单位特殊累犯的组成,目前学术界的意见并不统一。有学者认为应包括“毒品单位累犯和走私单位累犯”两种[7],有的学者甚至还主张应将“组织、领导、参加恐怖活动组织罪、组织、领导、参加黑社会性质组织罪、分则第六章第七节和第九节规定之罪等”都包括在其中。[8]所以,欲将单位特殊累犯制度纳入现行刑法,势必要对第66条特殊累犯的规定作重新的修订。那么,既然要对第66条作重新修订,又何必非得对第65条作牵强的解释,以致由此产生上文所述的诸多问题,而不重新修订第65条普通累犯的规定呢?
虽然,笔者体会以上学者的良苦用心,因为法律法律自身具有的概括性、抽象性的特点以及法律语言的歧义等种种可能影响对法律规范的准确理解和适用的因素的存在,使得“法律的实施以解释过程为前提”[9]。与立法相比,通过解释法律,即“通过类推及运用法律的方法来发展法律”,[10]比较容易且成本也较低,而且“漏洞补充”在法解释学中也是一项重要的解释方法。[11]但对于何为“漏洞”,学者认为“假如欠缺是立法者有意识的决定,则即使欠缺此等制度,亦不能谓有‘法漏洞’存在。立法者假使有意对特定问题不为规整,将之划属‘法外空间’,于此亦无‘法漏洞’可言”。[12]对于新刑法中缺乏单位累犯明文规定的情况,已有作者敏锐地指出,“与其说这是立法者的疏漏,不如说是在目前有关制度尚存争议,难以统一的情况下,立法者对单位犯罪的相关制度的故意回避”。[13]对此观点,笔者持赞同意见。因为在97年刑法修订之前,针对旧刑法中单位犯罪规定的缺位和改革开放后伴随经济发展而来的单位走私、偷税漏税等现象日益严重的情况,从80年代中期开始,刑法学界争论最多、最激烈的是单位能否构成犯罪的问题,在该阶段,对于单位犯罪的具体制度设计尚缺乏深入的探讨未达成共识。在这种情况下,为了适应形势的发展,立法者毅然抛开单位能否构成犯罪的理论上的论争,在新刑法中明文确立了单位犯罪制度。但是,由于理论准备的不足,从而影响到了立法的质量,新刑法虽然规定了单位犯罪,但对单位累犯、单位自首、单位立功等单位犯罪适用刑罚的重大量刑情节却未作明文规定,以致影响到司法机关在司法实践中准确适用以打击单位犯罪。在这种情况下,部分学者出于从现实需要的角度出发,希望对刑法65条作扩大解释而将单位普通累犯制度纳入其中。笔者认为,姑且不论这种做法是否有违“罪刑法定”的原则,但如果作这样的解释,势必破坏到现行刑法中累犯制度与其他制度的衔接以及普通累犯与特殊累犯制度的协调,动摇了刑罚体系的完整性,造成法律适用的随意与混乱,最终是削足适履、得不偿失。
综上所述,笔者认为,我国现行刑法第65条适用的对象只能是自然人而不包括单位。试图通过法律解释的方法,将单位普通累犯制度纳入现行刑法的有关规定的做法是行不通的。现实的做法应该是,必须认真地研究单位普通累犯的构成及相关的问题,争取在学理上达成共识,以期为刑法作进一步修订时提供有益的参考。
二、单位普通累犯制度模式构建
单位普通累犯的构成,参照自然人普通累犯的规定,有罪责条件、罪过条件、时间条件。下面分别予以论述。
1、罪责条件。我国现行刑法中对绝大多数单位犯罪采取的是“双罚制”,即既对犯罪单位处以罚金又对犯罪单位中的直接负责的主管人员或其他直接责任人员处以刑罚。但对某些单位犯罪只规定处罚其直接负责的主管人员或其他直接责任人员,即采取的是“单罚制”。如刑法第137条工程重大安全事故罪,仅规定“对直接责任人员,处5年以下有期徒刑或拘役,并处罚金;后果特别严重的,处5年以上十年以下有期徒刑,并处罚金”。因此,针对这种情况,笔者主张,对于采取“双罚制”的,应以对单位处以较大数额的罚金为准,至于具体数额的确定,“失之过高,则使单位普通累犯过于狭窄;失之过低,则使普通累犯的范围过于宽泛”[14],究竟以多大的数额作为“双罚制”下单位犯罪累犯成立的条件,应根据国家经济发展水平和单位犯罪的特点而有待立法上予以明确的确立。对于采用“单罚制”的,应以其责任人员被判处有期徒刑以上的刑罚为准。在具体适用上,当前后罪适用同一刑罚原则时(如前后所犯之罪都是“双罚”之罪或都是“单罚”之罪),按照该刑罚原则予以适用自不待言;当前后罪适用不同的刑罚原则时,只要前后各自满足了“双罚制”或“单罚制”的单位犯罪所应满足的刑罚条件即可。
2、罪过条件。在我国刑法中,“故意犯罪,是刑事制裁的重点”[15]。累犯制度设计的出发点之一在于强调前后罪在主观上的关联性,即犯罪的主观恶性和严重的社会危害性,为从严打击再次犯罪提供法理依据。由于单位犯罪不仅有单位故意犯罪,而且有单位过失犯罪[16],因为单位过失犯罪无再次危害社会的故意,在主观恶性与人身危险性方面与单位故意犯罪有重大的差别,因此,单位累犯的前后罪的罪过形式都必须是故意犯罪,“不应当也没有必要对过失犯罪设立累犯制度”[17]。
3、时间条件.对于单位累犯的构成应有期间的限制,若没有期限的限制,不仅不利于犯罪单位的改造,降低单位累犯制度的威慑力,而且还会产生适用刑罚不平等的诸多问题。对于构成单位累犯前后罪时间的间隔,多数学者主张适用现行刑法规定的5年。[18]笔者认为,单位作为社会组织暨法律上拟制的人,具有意志能力和行为能力,拥有雄厚的政治、经济资源,可以利用掌握的大量人力、物力、财力乃至特权,实施一些单个自然人或者简单的个人组合难以完成的犯罪。与自然人相比,其社会危害性无论从广度和深度来看都要严重得多。因此,从严防和打击犯罪保护社会秩序的现实需要出发,应适当延长单位累犯前后罪时间的间隔,宜将间隔设置为10年为宜。
在确定单位犯罪时间要件的同时,必须确定时间间隔的计算起点。笔者主张对前罪采取“双罚制”的,因单位罚金的执行有缓交、减交的法定事由,为避免在前罪罚金刑的执行过分延迟或根本就没有执行的情况下,出现按照现行刑法规定的“刑罚执行完毕或者赦免以后”的标准难以确定时间间隔计算起点的情况,起点应从对单位判处的罚金刑生效之日起开始计算。对于采取“单罚制”的,同样是出于避免前文所述的两罪间隔的起点难以确定的情况,应从其中直接负责的主管人员和其责任人员被判处有期徒刑以上的刑罚生效之日起计算。
三、单位变更后的累犯认定问题
单位是人格化的社会组织,它的人格是法律拟制的,单位犯罪后,可能会因各种情况变化而发生变更或终止,从而影响到单位累犯能否构成的问题。有论点认为,“如果法人犯罪后被合并、兼并、分解,新的法人犯罪的,不再以累犯论处”[19],对此观点,笔者持不同的看法。笔者认为:对于单位犯罪受刑罚处罚后,单位经变更后又重新犯罪的,变更后的单位是否构成累犯不能一概而论。
1、在单位不变其内部决策人员变更的情况下,该单位重新犯罪的,仍然构成累犯。因为不论单位的成员如何变更,他们对外代表的都是同一个具有独立人格的单位,单位的法律人格独立于其内部组成人员,决策机构的变更并不意味着单位法律人格的变更。故发生这种情况,并不影响单位累犯的构成。
2、在单位合并与分立的情况下,单位重新犯罪的是否构成累犯,应根据原单位是否已经丧失独立的法律人格来决定。如果原单位未丧失独立的法律人格,虽经合并或分立,其重新犯罪的,将构成累犯;如果在合并或分立后该单位已丧失了独立的法律人格,新成立的单位重新犯罪的,将不构成累犯。举单位合并为例,单位的合并,包括吸收合并与分立合并,在吸收合并的情况下,仍然存在的单位是初犯的,那么其若再犯,应构成累犯,因为其主体并未变更,只是扩大了规模而已。在新设合并以及在吸收合并而被其他单位吸收成为其他单位的一个组成部分的情况下,由于原单位主体已经消灭,根据“罪责自负”的原则,新成立的单位若再犯罪,不宜按累犯处理。对于单位的分立,与单位的合并一样,亦应从单位独立的法律人格是否丧失的角度来考察。
四、对单位累犯的处罚原则
与现行刑法规定的对自然人处罚的原则一样,因单位犯罪的主观恶性深、社会危险性大,基于现实的社会防卫的需要,应对单位累犯采取从重处罚的原则,单位累犯的从重处罚包括对犯罪单位自身的从重处罚和对其内部的责任人员的从重处罚两个方面,我们应从以下两点去理解。
1、对犯罪单位自身的从重处罚。因为现行刑法规定的适用于犯罪单位自身的刑罚只有罚金刑,对犯罪单位自身的从重处罚就必须在刑法所规定的后罪应判的罚金幅度内选择较重的处罚。有学者主张应“比照初犯从重处罚”[20],笔者认为刑事司法实践中单位累犯所犯的前后罪未必相似,采用“比照说”将可能失去参照系统,因此,所谓从重处罚将无从谈起。另外,需要说明的是,笔者设计该处罚原则,主要是立足于现行刑法仅对犯罪单位规定罚金刑一种刑罚的现状而考虑的,这当然不能排除今后在对单位犯罪适用其他刑种时选择其他从重处罚手段的可能性。
2、对单位累犯中直接负责的主管人员和其他责任人员的从重处罚。单位中的自然人虽因单位犯罪而受刑罚处罚,但因其具有相对的独立性,故对单位累犯中的自然人处罚应按照自然人累犯的构成要件来进行。具体而言,即单位累犯中的自然人如果因故意犯罪曾被判处有期徒刑以上刑罚的前科(前科是否是因单位犯罪被处罚在所不问),在刑罚执行完毕或赦免后五年内,再犯单位之罪的,则按自然人累犯的处罚原则从重处罚;如果单位中的自然人以前没有因故意犯罪曾被判处有期徒刑以上刑罚的前科,根据“罪责自负”的原则,该自然人并不构成累犯,不应对其从重处罚。


参考文献:
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[3]、[4]杨凯:《单位普通累犯理性研究》[J],《浙江社会科学》2001年第6期,第77页
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[8]苏彩霞:《现行累犯制度的不足及其完善》[J],《法学》2002年第4期,第35页
[9][法]勒内·达维德著,漆竹生译:《当代主要法律体系》[M],上海译文出版社1984年,第109页
[10][美]罗斯科.庞德:《法律史解释》[M],华夏出版社1989年,第145页
[11]参见,杨仁寿:《法学方法论》[M],中国政法大学出版社1999年
[12][德]卡尔.拉伦茨:《法学方法论》[M],商务印书馆2003年,第253页
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[15]赵秉志主编:《新刑法教程》[M],中国人民大学出版社1997年,第334页
[16]参见,陈兴良:《刑法适用总论》(上卷)[M],法律出版社1999年,第602-608页
[17]张明楷:《刑法学》(上)[M],法律出版社1997年,第448页
[18]陈国兴:前引文;苏彩霞:前[11]引文;胡杨成:《单位累犯刍议》[J],《人民检察》2002年第3期等
[19]李僚义、李恩民:《中国法人犯罪的罪与罚》[M],中国检察出版社1996年,第99页
[20]沙君俊、刘孟骐:《论法人累犯》[J],《人民检察》1997年第4期

房屋买卖合同权利转让问题研究

祁宏斌


房屋买卖合同权利转让问题涉及预售商品房再转让问题和其他房屋买卖合同权利转让问题(主要是指现房),我国法律界对该问题讨论的不是很多,但是由于厘清该问题对司法实践颇有裨益,因此本文拟就该问题作些探讨。
一、合同权利转让的基本理论问题。1
在研究房屋买卖合同权利转让问题之前,本文先就合同权利转让的一些基本理论问题进行简要地说明。
合同权利转让是指合同债权人通过协议将其债权全部或者部分地转让给第三人的行为。其特征是:第一、合同权利转让是不改变合同权利的内容,由债权人将权利转让给第三人。第二、合同权利转让的对象是合同债权。第三、权利的转让既可以是全部的转让,也可以是部分的转让。合同权利转让的生效有两个条件:第一、权利转让合同成立。第二、债权人将权利转让的事实通知债务人。合同权利转让的法律效力分为对内效力和对外效力,对内效力具体表现为:第一、合同权利由让与人转让给受让人,如果是全部转让,则受让人将作为新债权人而成为合同权利的主体,转让人将脱离原合同关系,由受让人取代其地位。如果是部分权利转让,则受让人将加入合同关系,与原债权人一起成为共同债权人。第二、在转让合同权利时从属于主债权的从权利也将随主权利移转而发生移转。第三、转让人应当保证其转让的权利是有效存在且不存在权利瑕疵的。对外效力具体表现为:第一、债务人不得再向转让人即原债权人履行债务。第二、受让人不仅取得债权人转让的债权,而且应取得与债权有关的从权利。第三、债务人在合同权利转让时就已经享有的对抗原债权人的抗辩权,并不因合同权利的转让而消灭。2
我国关于合同权利转让的立法例包括《中华人民共和国民法通则》(以下简称《民法通则》)第九十一条和《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第五章的有关规定,其中第七十九条至八十三条专门规定合同权利转让问题,第八十七条规定办理批准、登记等手续问题。
《民法通则》第九十一条规定:“合同一方将合同的权利、义务全部或者部分转让给第三人的,应当取得合同另一方的同意,并不得牟利。依照法律规定应当由国家批准的合同,需经原批准机关批准。但是,法律另有规定或者原合同另有约定的除外”。该条款没有对权利的转让和义务的转移进行区分,而是将二者作为一个整体看待。合同权利义务的转让含有义务转移的因素,所以需要取得合同另一方的同意,但是如果转让人不承担合同义务(单务合同)或者义务已经履行完毕,其转让合同权利是否需要合同另一方的同意呢?仅就该条文理解,在这种情况下,仍需另一方的同意。同时该条文对合同权利的转让还有一个限制,即转让人转让合同权利义务时不得牟利,这种规定明显带有计划经济体制立法模式的色彩。《合同法》关于合同权利转让的规定“是在对民法通则第91条进行补充的基础上,并借鉴《涉外经济合同法》第26条的有关规定发展而来,它弥补了合同债权债务转让的立法漏洞”。3 因《合同法》关于债权转让的规定比较明确,本文不再详述。
《合同法》未对合同所指向的标的物作动产和不动产的划分,应当理解为只要符合法律规定,不论动产还是不动产,合同权利都可以转让。因此可以讲《合同法》对房屋买卖合同权利转让提供了明确的法律依据。下面就该权利转让所涉及的问题进行分析论述。
二、我国关于房屋买卖合同权利转让的有关规定。
因预售商品房以外的其他房屋买卖合同的权利转让问题并不复杂,本文对该问题不再赘述,下面仅就预售商品房买卖合同权利转让问题进行分析。
预售商品房买卖合同权利转让问题一般称之为预售商品房再转让。对于预售商品房再转让问题有两种截然相反的观点:第一种是反对转让,主要理由是“炒楼花”具有较大的投机性,允许炒楼花可能导致房价上涨,扰乱房地产市场秩序,损害房屋实际使用者的利益,影响国民经济的发展。赞成转让的认为,炒家进入房地产市场进行风险投资,既可以为房地产开发聚集资金,又可以活跃市场,从世界各国房地产交易实践来看,炒家参与房地产市场已经成为成熟房地产市场的主要特点 。4本人赞同第二种观点,商品房再转让形成的原因是多方面的,可能是为了投资,也可能是因其他原因,购买的商品房对预购方已经没有意义,例如预购方移居国外。如果一概禁止转让,则限制了预购方合法权益的行使。5
其实,关于预售商品房再转让问题,我国1995年《房地产管理法》已经作出了规定,该法第五十四条规定:“商品房预售的,商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题,由国务院规定”。因迄今为止国务院尚未作出具体规定,有些学者据此认为预购商品房不能再转让。本人认为该规定是一种委任性条款,即授权国务院对预售商品房再转让制定行政法规,其隐含的意思是预购商品房可以再转让。我们无法想象国务院会制定这样的行政法规:“根据《房地产法》第五十四条的规定,预售商品房不能再转让”。如果预售商品房不可以再转让,那么《房地产法》应当直接作出规定,没有必要再授权国务院制定不可转让的行政法规。所以该条款“实际上是对商品房的预售合同转让的认可”。6
我国最高人民法院对预购商品房再转让问题有详尽的司法解释。1993年最高人民法院《全国民事审判工作座谈会纪要》(以下简称《1993年座谈会纪要》)规定: “关于转卖预售商品房问题。预购方在预售方实际交付房屋之前,将预售商品房转卖给第三人的,必须符合法规、政策规定。违反法律、政策规定,倒买倒卖预售商品房的,应当认定买卖行为无效。在预售方已实际交付房屋后,预购方将房屋卖给第三人的,可按一般房屋买卖关系处理”。 《1993年座谈会纪要》大体包含这样几层含义:一、预购方可以转让商品房。二、该转让行为必须是在预售方实际交付房屋之前。三、该转让行为必须符合法规、政策规定。四、违法法规、政策规定倒买倒卖预售商品房的行为无效。五、在房屋交付之后预售方转让房屋的,是房屋买卖关系。其中该座谈会纪要未明确解释“转让行为必须符合法规、政策规定”的具体含义,但是根据该段后半部分的规定,违法“法规、政策规定”主要是指倒买倒卖预售商品房的行为。该规定沿袭了《民法通则》的立法本意,这大体与我国当时的经济体制有关。
1995年最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》(以下简称《1995年司法解释》)中,对预售商品房再转让问题作出比较详细的规定,为避免不必要的争论,本文全文引用该规定:“七、关于预售商品房的转让问题。28、商品房的预售合同无效的,预售商品房的转让合同,一般也应当认定无效。29、商品房预售合同的双方当事人,经有关主管部门办理了有关手续后,在预售商品房尚未实际交付前,预购方将购买的未竣工的预售商品房转让他人,办理了转让手续的,可认定转让合同有效;没有办理转让手续的,在一审诉讼期间补办了转让手续,也可认定转让合同有效。30、商品房预售合同的预购方,在实际取得预购房屋产权并持有房屋所有权证后,将房屋再转让给他人的,按一般房屋买卖关系处理”。
根据以上规定,可以将预售商品房的债权转让问题归纳为:一、预售商品房合同无效的,预售商品房的转让合同一般也无效。二、该转让行为必须是在预售方实际交付房屋之前,且商品房买卖合同和权利转让合同都办理了转让手续。三、在实际取得房屋产权并持有房屋所有权证后,预购方将房屋再转让给他人的,是房屋买卖关系,而非预售商品房再转让关系。
与《1993年座谈会纪要》相比,《1995年司法解释》对商品房债权转让问题的规定出现了很大变化:一、《1993年座谈会纪要》规定在房屋交付之后预售方转让房屋的,是房屋买卖关系,而《1995年司法解释》强调在实际取得房屋产权并持有房屋所有权证后,预购方将房屋再转让给他人的,是房屋买卖关系。《1993年座谈会纪要》关于这方面的规定有悖于物权理论,因为在房屋交付后预购方并不当然取得房屋的所有权,其转让房屋的行为也不当然都是房屋买卖关系,其中可能仍然包括预售商品房再转让关系。《1995年司法解释》将房屋买卖关系限定在预购方实际取得房屋产权并持有房屋所有权证后的转让范围内。预购方取得房屋所有权证书当然取得房屋的所有权,即便这时房屋还未交付,其再将房屋转让亦当然是房屋买卖关系。二、《1993年座谈会纪要》规定违反法规、政策规定倒买倒卖预售商品房的行为无效,而《1995年司法解释》则强调转让预售商品房应当办理转让手续,将办理了转让手续作为转让预售商品房合同有效的条件。但是,该“转让手续” 是指预购方和预售方的转让手续还是指预购方和受让方的转让手续?该“转让手续”的具体含义是什么?无论该“转让手续”是指什么,决不可能是预购方和预售方向房产管理部门办理房屋产权登记手续,因为如果办理了房屋产权登记手续,预购方已经取得预购商品房的所有权,那么预购方和受让人之间就不存在预售商品房合同权利转让关系,而只存在房屋买卖关系。根据该解释的规定,该转让手续应当包括预购方和预售方、预购方和受让方两个转让手续。那么该转让手续是指什么呢?该解释没有作出进一步的规定,但是根据《房地产法》第四十四条第二款:“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”的规定,该转让手续应当是指预售合同的登记备案手续。同理预购方和受让方的转让手续也应当是预售商品房转让合同的登记备案手续。
2003年最高人民法院又发布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《2003年司法解释》),其中第六条涉及登记备案问题。该条规定:“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的,从其约定,但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外”。根据该条规定,预售商品房合同不以办理登记备案手续为合同生效的条件,除非双方当事人另有约定。也就是说《2003年司法解释》对《1995年司法解释》关于预购方转让预售商品房权利的条件进行了修正,即预购方和预售方合同签订的预售商品房买卖合同,如果符合法律规定的条件,则该预售商品房买卖合同生效,而该买卖合同是否登记备案不影响合同的效力。同理,预购方和受让方签订的预售商品房权利转让合同是否备案也不能成为影响转让合同效力的原因。
此外,在商品房已经交付但是尚未办理房屋权属登记时,预购方将购买交付的商品房转让他人的,对该转让的性质如何认定?根据最高人民法院以上司法解释的规定,预售商品房再转让限定在商品房尚未实际交付以前,交付以后的转让问题不适用该解释。登记是房屋所有权变更的公示方式,在房屋未办理登记时,该房屋的所有权仍然属于开发商,那么该转让是否属于无权处分呢?无权处分行为主要包括以下几种情形:出卖他人之物,出租他人之物,未经共有人同意出租、出卖共有物,将他人之物设定抵押、质押等。7 从表面上看,该转让属于无权处分,但是仔细推敲起来就会发现这种理解存在问题:房屋未交付以前,预购方转让合同权利只要通知预售方,该转让合同即对预售方发生法律效力,但是按照无权处分处理,预购方转让房屋必须经过预售方追认,该转让合同才能生效,这种结论让人觉得不可思议。其实,按照合同权利转让理论,除不得转让的情形外,预购方可以将其对预售方享有的权利转让给第三人,此时预购方转让的是房屋买卖合同中请求预售方协助办理产权的权利。因此,在商品房已经交付但是尚未办理房屋权属登记,预购方将购买交付的商品房转让他人,其法律性质仍然属于合同权利转让问题,只是该转让不适用最高人民法院关于预售商品房再转让司法解释的有关规定,而应当适用《合同法》关于合同权利转让的一般规定。
三、房屋买卖合同债权转让的法律适用问题。
在理论界和实务界有一种观点,认为未取得权属证书的房屋,无论是房屋所有权还是债权都不得转让,因转让而签订的合同都是无效的。其法律根据是《房地产法》第三十七条,该条规定:“下列房地产,不得转让:…(六)、未依法登记领取权属证书的…”。
这种观点对法律的理解有失偏颇。根据有关法律规定,至少有三种“未依法登记领取权属证书”的房屋也可以转让:
第一是房地产开发商出卖现房的情况。根据2001年6月1日国务院颁布实施的《商品房销售管理办法》,其第七条规定:“商品房现售,应当符合以下条件:(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证;(四)已通过竣工验收;(五)拆迁安置已经落实;(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件,其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;(七)物业管理方案已经落实”。从以上规定可以看出,开发商不需要办理产权初始登记手续,可以直接将现房出卖给买受人。也许有人会提出,《房地产法》第三十八条规定:“以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;(二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书”。那么如何解释“转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书”的规定和《商品房销售管理办法》第七条的规定之间的矛盾呢?实际上,二者之间不存在竞合问题,理由为:《房地产法》第三十八条规定的转让是指转让以出让方式取得的土地使用权,如果转让已经有建成房屋的土地使用权时该房屋应当具有所有权证书,一般情况下,买受人应当是具备房地产开发资格的法人。而《商品房销售管理办法》第七条规定的转让是商品房(现房)的转让问题,而非单纯的土地使用权转让,对买受人的条件没有限制。此为“未依法登记领取权属证书”的房屋也可以转让的情形之一。
第二是开发商预售商品房的情形。所谓预售商品房是指“房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人,由承购人支付定金或者房价款的行为”。 8因为是预售正在建设中的商品房,房屋还未建成,开发商不可能取得房屋权属证书,但是开发商却可以转让该未建成的房屋。同时,开发商在预售商品房时有一部分房屋未卖出,但是房屋已经建成,开发商同样不需要取得房屋权属证书,其可以凭原商品房预售证书继续转让该已建成房屋。此为“未依法登记领取权属证书”的房屋也可以转让的情形之二。
第三是无权处分情形。无权处分是指无处分权人处分他人财产,并且与相对人订立财产转让合同。《合同法》第五十一条规定:“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效”。对该条款的效力,我国法律界的通说为“效力待定”。也就是说,即使出卖人出卖他人房屋并也不当然导致合同无效,经房屋所有人追认或者出卖人订立合同后取得处分权的,该是房屋买卖为有效。此为“未依法登记领取权属证书”的房屋也可以转让的情形之三。
以上三种均为出卖人在未取得房屋权属证书的情况下可以转让房屋的情形,只是第三种情形受到一定的限制,即无处分权的人处分他人房屋,未经房屋所有人追认或者无处分权的人订立合同后未取得处分权的,该合同无效。至少排除这三种情形之外,其他房屋在未取得房屋权属证书时不得转让,例如自然人、法人自建的房屋,在未取得房屋权属证书时不得出卖。
按照这种逻辑思路,可以得出买受人与出卖人(可以是开发商,也可以是开发商之外的自然人、法人或者其他组织)签订房屋买卖合同,在未办理房屋权属变更登记手续之前,买受人对出卖人享有的权利包括:接受房屋和要求出卖人协助办理房屋权属登记手续;与此相对应,出卖人的义务包括:交付房屋和协助办理房屋权属登记手续。买受人可以将对出卖人的上述请求权全部或者部分转让给第三人(受让人)。此时,因房屋尚未办理过户手续,房屋所有权仍然属于出卖人,所以买受人转让的只能是房屋买卖合同的权利(请求权),而不是房屋所有权。在这种情况下,该权利的转让问题应当适用《民法通则》第九十一条和《合同法》关于合同权利转让的规定,同时由于《合同法》对《民法通则》有关权利转让问题进行了修正(转让权利只需通知出卖人,该权利转让合同即对出卖人发生法律效力),根据“特别法优于普通法”的原则,关于转让合同权利问题应当适用《合同法》的有关规定(预售商品房再转让问题还应当适用最高人民法院有关的司法解释)。
四、与房屋买卖合同权利转让有关的其他法律问题。
(一)、买受人转让合同权利是否还应当交纳契税和契税的缴纳对转让合同效力的影响。
根据我国税收征收方面的法律规定,房屋买卖合同的买受人应当按照房屋买卖的成交价格交纳契税。如果在只有买卖合同的双方当事人的情况下,契税的纳税人只能买受人当无异议。在房屋买卖合同权利转让中,应当由哪一方缴纳契税?未缴纳契税是否导致该权利转让合同无效?
对这个问题在理论界和司法实务界有两种截然对立的观点:一种认为,买受人和出卖人都应当缴纳契税,即先由买受人缴纳契税取得房屋权属证书后,再由受让人缴纳契税取得买受人的房屋权属证书。如果买受人未缴纳契税,应当认定该权利转让合同无效。另一种观点认为,契税应当由受让人交纳。如果买受人和出卖人都缴纳契税,结果是人为地制造了两次买卖、两次税费,无法实现社会效益的最大化。9
本人同意后一种观点,除该观点的理由之外,还有如下理由:
第一、《中华人民共和国契税暂行条例》第一条规定:“在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属,承受的单位和个人为契税的纳税人,应当依照本条例的规定缴纳契税”,其第四条规定:“契税的计税依据:(一)国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖,为成交价格;……”,《中国人民共和国契税暂行条例细则》第七条规定:“条例所称房屋买卖,是指房屋所有人将其房屋出售,由承受者交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的行为”。根据以上规定,契税的纳税人应当是房屋买卖合同的买受人,即买受人为房屋权属的承受人。买受人是否成为契税的纳税人应当区别二种情形:第一是买受人将合同权利部分转让给受让人,买受人不退出原房屋买卖合同,买受人和受让人共同对出卖人享有权利,是该房屋的共有人,也是房屋权属的共同承受人,契税当然由二者共同缴纳。第二是买受人将合同权利全部转让给受让人,买受人退出原房屋买卖合同,受让人单独对出卖人享有权利,是房屋权属的承受人,契税由受让人缴纳,因买受人已退出原房屋买卖合同,其不应当再承担契税的缴纳义务。从另外的一个角度分析,可以将契税的缴纳看作是取得房屋权属证书的对价,买受人没有取得房屋权属证书,当然不需要缴纳契税。如果买受人缴纳契税,则其取得房屋权属证书,此时的转让行为是房屋买卖关系,而不是合同权利转让关系。
第二、如果认为因买受人未缴纳契税则权利转让合同无效,那么出卖人未缴纳土地增值税也同样会导致合同无效。这就象我们去超市购买商品,因销售者没有交纳税款而导致买卖合同无效一样荒谬无比。纳税与否是纳税人和税收征收机关之间的税收征收关系,该法律关系属于税法的调整范围,而买卖合同以及权利转让合同是民事关系,二者之间没有任何原因和结果关系。
第三、无论《民法通则》和《合同法》,还是最高人民法院的相关司法解释,都承认房屋买卖合同权利可以转让,并且都没有将买受人缴纳契税作为房屋买卖合同权利转让生效的要件。其实,不交纳契税并不代表买受人可以不交纳其他税费,其还是应当按照税收法律的规定交纳所得税等其他税费。
因此,房屋买卖合同权利转让,转让权利的买受人不应当缴纳契税。同时,无论是买卖合同的当事人,还是权利转让的当事人,契税或者其他税费是否缴纳都不是合同是否成立或者生效的要件。
(二)抵债房屋的再转让问题。
在房地产开发活动中,以房抵债的现象非常普遍。开发商由于资金紧张或者为避免流动资金的大量占用,往往要求施工方垫资施工,待房屋建成后以房屋折价抵顶工程款。在这种情形下,实际存在两种法律关系:建筑工程施工合同关系和房屋买卖合同关系。因建筑工程施工合同与本文主旨无关,故仅论述房屋买卖合同关系。
以房抵债的法律性质为房屋买卖关系,即开发商以建成房屋折价作为给付施工方的工程款,施工方以开发商欠其的工程款作为购买房屋的对价。建设部《城市房地产转让管理规定》第三条也对此作了明确规定:“本规定所称房地产转让,是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。前款所称其他合法方式,主要包括下列行为:……(四)以房地产抵债的;……”。
施工方为了使房屋变现,就需要转让该房屋,这种转让分为两种情形:一是施工方在取得房屋权属登记证书后再转让房屋,该转让应当为房屋买卖关系。二是施工方与第三人达成房屋买卖协议,由施工方将该抵债房屋转让给第三人,第三人将房屋价款给付施工方。第一种方式需要缴纳契税和其他税费,为减少变现成本,施工方大多采取第二种方式变现。
如何确定施工方转让行为的法律性质?开发商和施工方以房抵债协议为房屋买卖关系,则开发商承担的义务为交付房屋和协助办理房屋产权手续,施工方享有的权利为接受房屋和要求开发商承担协助办理房屋产权手续。因施工方尚未取得房屋权属证书,其与第三人签订的转让协议实际上转让的仍然是对开发商享有的权利,即该转让为合同权利转让。同时由于该房屋已经建成,所以该转让行为应当适用《合同法》关于权利转让的规定。
由于施工方不具有房地产开发资格,其与第三人达成协议后,再由开发商和第三人签订正式的商品房买卖合同,并出具发票等办理房屋权属登记所需的手续。如果开发商和施工方以房抵债协议约定的房屋价格、施工方和第三人权利转让合同约定的房屋价格、第三人和开发商签订买卖合同的房屋价格相同,例如三个合同的房屋价格分别为100万元,权利转让问题不会产生任何异议。但是施工方为尽快使房屋变现,往往会降价销售房屋,例如开发商和施工方以房抵债协议约定的房屋价格为100万元,施工方和第三人权利转让合同约定的房屋价格80万元,最后第三人和开发商以80万元签订商品房买卖合同,此时存在一个问题:合同权利转让是指不改变合同权利的内容,由债权人将权利转让给第三人。最后一个合同改变了第一个合同的内容,这种改变是否影响权利转让的性质?施工方转让合同权利的完整流程是,开发商和施工方签订商品房买卖合同,工程款为房屋价款,其后施工方再和第三人签订权利转让合同,施工方收取第三人给付的对价,最后施工方通知开发商。因该流程比较烦琐,施工方往往在和第三人或者包括第三人和开发商达成初步的房屋买卖协议后(可能是口头的,也可能是书面的),由开发商和第三人签订正式的商品房买卖合同,第三人不需要按照合同约定向开发商交付房款,因其已经将房屋价款交付给了施工方。同时因该房屋已经由施工方交付给第三人,该第三人就享有要求开发商出具办理房屋权属登记各种手续的权利。从该层面上分析,最后一个合同只具有形式上的意义,或者说该价格仅为缴纳契税而确定的成交价。但是无论如何,施工方的转让行为仍然为权利的转让,我们权且称之为“简化的权利转让”。
(三)、《合同法》第八十七条的具体含义。
《合同法》第八十七条规定:“法律、行政法规规定转让权利或者转移义务应当办理批准、登记手续的,依照其规定”。具体到房屋买卖合同权利转让问题,“办理批准、登记手续”的含义是指受让人办理房屋权属登记手续还是房屋买卖合同权利转让合同应当办理登记手续?如果是转让合同应当办理登记手续,那么未办理登记手续是否影响该合同的效力?
根据该条款“转让权利或者转移义务应当办理批准、登记手续”的规定,该“批准、登记手续”显然是指转让合同的批准、登记手续,这种理解应无异议。
关于房屋买卖合同权利转让登记问题,只有《1995年司法解释》第二十九条作出规定,但是该司法解释即不是法律(狭义的法律),也不是行政法规,同时该司法解释只适用1995年1月1日以前发生的房地产纠纷案件,而不适用1995年以后的案件,再者法律、行政法规对房屋买卖合同权利转让是否需要登记都没有作出规定。本人认为,房屋买卖合同债权转让不需要办理登记手续,或者至少说现在不需要办理登记手续。因此,未办理登记手续不影响转让合同的效力。
五、结论。