浅析缔约过失责任
李乾文
内容提要：本文主要对缔约过失责任进行较为全面详尽的探究，阐述其基本概念，针对其特点进行发掘，结合一些学者的观点发表个人看法和立场，希望得到老师同学认同。
关键词：过失 责任 归责 先合同义务 侵权责任 合同效力
Abstract: The liabiity for fault to concluding a treaty mainly of this text carries on more comprehensive exhaustive probing into, explain basic conception its , is it explore to wake to characteristic its , combine some view of scholar issue personal view and position, hope to get teacher's classmates to approve.
Keyword: Fault Responsibility Belong to the responsibility First the obligation of the contract Liability for tort Validity of the contract
一、缔约过失概念的创立
何谓缔约过失责任，学者们的归纳不一。但本质上没有什么区别大多数都认可缔约过失是指缔约一方当事人，违反依诚实信用原则所应承担的先合同义务，而造成对方信赖利益上的损失时所应承担的民事赔偿责任。①
缔约过失责任理论是由德国著名法学家耶林最早提出，1861年，耶林在其主编的《耶林学报年报》第四卷发表了《缔约上过失，契约无效与不成立时之损害赔偿》一文，开始了缔约过失责任在理论上的深入探讨。他认为：“从事契约缔结的人，是从契约交易外的消极义务范畴，进入契约上积极义务范畴，其因此而承担的首要义务，系于缔约时须善尽必要的注意。法律所保护的，并非仅是一个业已存在的契约关系，正在发生中的契约关系亦应包括在内，否则，契约交易将暴露于外，不受保护，缔约一方当事人不免成为他方疏忽或者不注意的牺牲品！契约的缔结产生了一种履行义务，若此种效力因法律上的障碍而被排除时，则会产生一种损害赔偿义务。因此，所谓契约无效者，仅指不发生履行效力，非谓不发生任何效力。简言之，当事人因自己的过失致使契约不成立者，对信其契约为有效成立的相对人，应赔偿基于此信赖而产生的损害。②”耶林关于缔约过失责任的理论，被誉为法学上的发现，对各国立法和判例产生了深远的影响。
我国《民法通则》第61条规定：“民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”该条的规定与缔约过失责任极为相似，但它并非是完整意义上的缔约过失责任。原来的三部合同法(即《经济合同法》、《涉外经济合同法》、《技术合同法》)中也未在具体条款上对缔约过失责任作出明确而特别的规定。直到1999年颁布的《合同法》才系统地规定了缔约过失责任，从而完善了合同责任制度，弥补了《民法通则》的不足。
二、缔约过失责任的法律基础
到底缔约过失责任的理论基础何在，一直是德国学者们争论的问题，各种学说众说纷纭，莫衷一是，主要有侵权行为说、法律行为说、法律规定说、诚实信用说四种主张。
侵权行为说认为，除法定情形外，因缔约上过失致他人损害是一种侵权行为，属于侵权行为法调整的范畴，应当按照侵权行为法的规定追究行为人的责任。
法律行为说认为缔约过失责任的理论基础在于当事人之间存在的法律行为。该说又分为目的契约说和默示契约说。目的契约说认为，缔约过失责任的基础在于当事人之间后来订立的契约；默示契约说认为，缔约过失责任的基础在于当事人从事缔约行为之际，默示缔结了责任契约。
法律规定说认为，缔约过失责任的基础既不是侵权行为，也不是法律行为，而是法律的直接规定。
诚实信用说认为，缔约过失责任的基础在于诚实信用原则③。按照诚实信用原则，从事缔约协商的当事人应善尽交易上的必要注意义务，维护相对人的利益。如果当事人违反了应尽的注意义务，如协力、通知、照顾、保护、忠实等义务，造成相对人损害的，应自负赔偿责任。
对上述各说，我国学者各执己见。但以侵权行为说和法律行为说解释缔约过失责任，有些牵强。因为侵权行为法所加于人们的义务是权利不可侵害的义务，而缔约过失行为并非侵害了相对人的某种权利（当然，缔约人在缔约之际也有可能侵害相对人人身权、财产权，这完全可以通过侵权法加以解决），侵权行为说有违侵权行为法的基本要求；法律行为说以尚未成立或不存在的合同作为缔约过失责任的基础，实际是把缔约过失责任归入违约责任体系，混淆了两种不同的民事责任。而法律规定说与诚实信用说并无实质差别，只不过是两种不同的表述：法律正是基于诚实信用原则而直接规定违反诚实信用所应承担的法定责任，即缔约过失责任。法律规定说是对诚实信用说的法律确认，或者说，诚实信用说在法律上的表现即为法律规定说①。诚实信用是民法的基本原则，素有“帝王条款”之称，所以，以诚实信用说解释缔约过失责任的基础显得更为妥切和恰当，而且，此也是学界的通说。
三、缔约过失责任的特点和构成要件
（一）缔约过失责任的特点：
1、缔约过失责任产生于缔结合同过程中
缔约过程何时产生，何时终结，理论界存在很大的争议。一种观点以为，应以要约生效作起点。这主要是因为要约以到达受要约人时生效，此时要约才对要约人和受要约人产生拘束力，双方才进入特定的信赖领域。双方只有在此情况下，才可能基于信赖对方而作出缔约合同的必要准备等实质性工作，对于违反先合同义务进行制裁才有实际意义。 另一种观点认为，由于缔约过程是不断变化的，想要确立一个统一的时间点非常困难，也过于僵硬。因此，应根据不同的先合同义务，设立不同的、灵活的、可变动的时间点为合理，而设立的总根据是彼此间信赖的产生。我们认为，缔约应是一种双边的行为，缔约双方必须产生某种订约上的联系，如实际的接触、磋商等，并由此在缔约双方之间产生一种信赖关系，此时双方才能由消极的义务范畴进入积极义务范畴。在此阶段如缔约一方违反先合同义务对相对方构成损害，才能产生缔约过失责任。故缔约过失责任应以要约生效为起始。要约未生效，无从查明双方之间具有缔约上的实际联系，双方不能产生缔约上的注意义务，缔约过失责任亦无从谈起。缔约过失责任至合同成立时归于消灭。
缔约过失责任始于要约生效，止于合同成立。判断应否适用缔约过失责任，关键看缔约方在此阶段有无违反先合同义务而致相对方信赖利益的损失，即合同效力是否在合同成立之前就存在缔约上的瑕疵。以此作为一个评判缔约过失责任的一个重要标准，具有重要的实践意义。如要约邀请，不属于缔约阶段，应不发生缔约过失责任。
2、一方违反其依诚实信用原则所应负的先合同义务
缔约过失责任是违反义务的法律后果。这种义务不是合同义务，而是先合同义务。这种关系虽不以给付为内容，但依据诚实信用原则，当事人应负有相互协力、通知、说明、照顾、保护等附随义务。缔约过失责任的理论基础，是建立在诚实信用原则基础之上的先契约义务。正是由于缔约当事人在缔约过程中违反了诚实信用原则所应负的先合同义务，才导致既不同于违约责任，又不同于侵权责任的新的责任形态即缔约过失责任的产生，并使它取得独立的地位。我国《合同法》第42条也明确规定“有其他违背诚实信用原则的行为”。应该说，依诚实信用原则所产生的先合同义务，是缔约过失责任的本质所在。
3、另一方信赖利益损失
根据“无损失，无责任”原则，缔约过失责任也必须有损失，此种损失应为信赖利益的损失。对于缔约过失责任损失的确定是一个比较棘手的问题，有时确实难以认定，尤其在目前法律没有明确规定的情况下，更难以把握，在司法实践中可能会出现赔偿范围过宽或过窄，甚至漫无边际的现象，也可能出现对同一类型案件有不同的判案结果。所以，信赖利益的损失应限于直接损失，其范围应包括：（1）缔约费用，包括邮电、文印费用、赴订约地域察看标的物所支付的合理费用；（2）履约准备费用，包括为运送标的物或受领对方给付所支付的合理费用，或因信赖合同成立而购租房屋、厂房、机器设备或雇工所支付的费用；（3）因支付上述费用而失去的利息。
由于实践中缔约过失行为日益复杂化、多样化，有必要在赔偿损失之外考虑其他责任形式的合理性与可行性，如返还财产、恢复原状 ，并允许多种责任形式合并适用，以便最大限度的保护受害方的利益。
4、弥补性的民事责任
对于这一点，有两种观点。王利明先生认为，主要原因在于尽管缔约过失责任在现行法中已得到确认，但附随义务毕竟不是法律明确规定的义务，而只是法官根据诚实信用原则所解释出来的义务。所以对缔约过失责任的适用范围应当有严格的限定它只能在合同责任和侵权责任难以适用的情况下才能适用。 也有学者认为由于缔约过失责任仅产生于合同磋商过程中，只存在对一方信赖利益的损害，故缔约过失责任仅仅寻求一种补偿性的救济。这两种观点从不同角度进行了阐述，都比较可取。
（二）缔约过失责任的构成要件：
由于缔约过失责任采取的是过错责任原则，所以其构成要件应当包括客观要件和主观要件这两个方面。具体来说，缔约过失责任的构成要件有以下四个：
1、缔约人一方当事人有违反法定附随义务或先合同义务的行为。也就是说，缔约人一方在缔约的过程中，发生了违反法律规定的互相协助、互相照顾、互相告知、互相诚实、互相保密等义务的行为。只有当缔约人一方有上述行为时，才有可能承担缔约过失责任。
2、该违反法定附随义务或先合同义务的行为给对方造成了信赖利益的损失。如果没有损失，就不会存在赔偿。当然，这种损失既包括直接损失，也包括间接损失。
3、违反法定附随义务或先合同义务一方缔约人在主观上必须存在过错。如果另一缔约人的损失非因对方的过错而是由其它原因造成的，其不得向对方主张缔约过失责任。这里的过错既包括故意也包括过失。
4、缔约人一方当事人违反法定附随义务或先合同义务的行为与对方所受到的损失之间必须存在因果关系。如果这二者之间不存在因果关系，则不能让其承担缔约过失责任。
以上四个要件缺一不可，否则就不能产生缔约过失责任①。
四、缔约责任和其它几个法律概念的关系
（一）缔约过失责任与违约责任的区别
1、产生的前提不同。
缔约过失责任的产生是基于合同法的具体规定，而非有效成立的合同。无论合同是否有效成立或存在，只要违反合同法的规定，就要承担缔约过失责任。而违约责任是一种违反合同的责任，它以合同的有效存在为前提，如果没有合同的有效存在，违约责任就无从谈起。
邯郸市城市住宅区物业管理办法
河北省邯郸市人民政府
邯郸市人民政府第76号令
《邯郸市城市宅区物业管理办法》已经市政府第十四次常务会议讨通过，现予发布施行。
1999.4.1
邯郸市城市住宅区物业管理办法
第一章 总则
第一条 为加强我城市住宅区的管理,逐步实现房屋管理专业化、服务社会化、经营市场化,保障住宅区物业的合理使用和维护,创造整洁文明、安全和方便的居住环境,根据有关法律、法规的规定,结合本市实际,制定本办法.
第二条 本办法适用本市城市规划区内的住宅区、住宅组团及其它物业的管理（以下统称住宅区）。
住宅区规模,为新建住宅区2万平方米以上,旧城改造区为1万平方米以上。
第三条 本办法所称业主是指物业的所有权人。
第四条 市房产管理部门是本市物业管理工作的行政主管部门（以下简称物业管理主管部门）。
住宅区所在地人民政府和市政、绿化、环境卫生、交能、物价、治安、供水、供电、供热、供气等主管部门应按照各自职现分工,对住宅区的物业管理工作进行指导和监督、检查。
第二章 业主自治组织
第五条 业主管理委员会(以下科称管委会),是代表和维护本住宅区内 物业来主和非业主使用人的 法权益,对住宅区物业实施群众性自治管理的组织.
管委会由业主代表为主组成(不低于60%),可聘请派出所、居民委员会等有关单位的人员参加.管委会委员数额一般为5-15人,应由热心公益事业,责任心强,有一定的组织能力和必要工作时间的人担任,可以兼职.
管委会设主任、副主任，从管委会委员中产生,并可聘请执行秘收1-2人,负责处理管委会的日常事务.
第六条 新建住宅区在交付使用后,入住率达到50%或交付使用满两年的均应及时成立管委会；原有的住宅区在实施物业管理时要成立管委会.
第七条 管委会业主代珍大会选举产生,委员每届任期三年,可以连选连任.首届管委会在住宅区所在地人民政府街道办事处指导下,由建设单位或原管理单位牵头,吸收业主或非业主使用人代表及居委会人员,成立管委会筹备级,微首届业主代表大会的筹备,起草管委会章程,推荐管委会委员候选人.
管委会全体会议每季度如开一次,经管委会主任提议或有三分之一以一的委员建议,可随时召开会议.涉及本住宅物业管理的重大事项,由管委会过半数以上组成人咒实行无记名投票表决制度.管委会决定事项必须达到三分之二以上多数通过.
管委会换届工作,在住宅区街道办事处指导下,由上届管委会负责.
第八条 业主代表每届任期三年,上一届业主代表大会负责下一届业主代表的产生.由每幢(单元)以户为单位选举建立3人左右的业主小组,并产生组长一人,参加住宅区业主代表大会.
业主单位可直接派代表,也可委托承租人或其他人参加,并由业主出具委托证明.
第九条 住宅区业主代表大会应由管委会负责召集,每年至少召开一次,由三分之一以上业主代表提议可临时召开业主代表大会.(业主代表大会行使职权略)
第十条 管委会选举产生后十五日内,持下列文件,向住宅区所在地人民政府道办事处办理登记:(一)成立管委会登记申请书；（二）住宅区基本情况及业主情况；（三）管委会委员名单及基本情况；（四）管委会章程；（四）第一次业主代表大会决议。
住宅区所在地人民政府街道办事处应自受理登记申请之日起十五日内,完成审核登记工作,对不符合规定的不予登记,并收面通知申请人.
管委会应办理登记后一个月内向市物业管理主管部门备案.
第十一条 管委会在住宅区业主代表大会的监督下,维护业主的合法权益,履行下列职责:
(一)宣传、贯彻和执行国家、省及本市有关物业管理的规定；督促业业主和非业主使用人自觉遵守《业主公约》，服从和配合物业管理工作；
(二)选聘或解聘物业管理企业,与物业管理企业签订物业管理舍同.物业管理合同期限一般不超过3年,到期右续签或重新签订；
(三)审议物业管理企业提出的物业管理费标准、年度计划、服务预算和决算；
(四)审议物业管理企业提高的大中修理和更新改造公用设施的报告；
(五)听取业主非业主使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动；
(六)召集并主持业主代表大会,至少每年召开一次,报告物业管理实施情况；
(七)直辖市业主和非业主使用人与物业管理企业的纠纷；
(八)法律、法规规定的其它职责.
第十二条 新建住宅小区建设单位应划出使用面积不低于十平方米的管委会管理用房,原有的住宅小区,实行物业管理后,应在的有配套用房划新建项目中统筹解决.
管委会的活动经费来源,已经建立物业管理专项基金的,可从增值部分中列支,未建立专项基金的与物业管理企业协商在物业管理服务费中适当补贴.
第三章 物业管理企业
第十三条 物业管理企业实行分级管理.其成立前应持有关文件到市物业管理主管部门进行资 质审查,领取资 质证书后,到工商行下管理部门办理注册登记,方可接受管委会委托,承担住宅区的物业管理.
物业管理企业可享受国家对第三产业的有关优惠政策.
第十四条 物业管理企业根据管委会签订的委托管理合同,对住宅区的物业实行统一管理.合同文本由市物业管理主管部门会同市工商行政管理部门统一印制.
物业管理企业庆在签订委托管理合同十五日内,将委托管理合同报市物业管理主管部门、市工商行政管理部门备案.
第十五条 物业管理企业的权利:
(一)根据第托管理全同和有关的规定对住宅区实施物业管理；
(二)根据委托管理全同和省、市有关规定收取物业管理费用；
(三)劝阻、制止损害他人物业或妨碍物来管理的行为.并对造成的损害要求赔偿；
(四)要求管委会协助管理；
(五)选聘专业企业或聘用专人承担专项业务；
(六)开展多种经营和有偿服务；
(七)其它依法享有的权利.
第十六条 物业管理企业的义务:
(一)履行委托管理合同,对受委托管理的物业进行有关服务；
(二)接受管委会和住户监督,每年至少一次将物业管理实施情况报管委会,重大管理措施提交管委会审议决定；
(三)接受物业管理主管部门及其它有关主管部门的指导和监督；
(四)发现违反本办法的行为,及时向有关主管部门报告；
(五)其它依法诮尽的义务.
第十七条 物业管理企业应在物业管理合同终止或解除后十五日内向管委会办理下列事项,并向市物业管理主管部门各案.
(一)对预收的物业管理服务费用按实结算,多收的予以退还；
(二)移交全部物业档案资料和有关的财务帐册；
(三)移交提供给物业管理企业承租使用的房屋、场地和其它财物.
第四章 住宅区物业的验收与接管
第十八条 住宅区的房屋及化共配套设施,必须统一规划,同步建设.规划配套设施中应增加物业管理企业和管委会办公用房、经营用房等.
第十九条 住宅区峻工后,在市建委主持下,会同市规划部门、市物业管理主管部门、绿化、环卫等专业部门、住宅区所在地街道办事处及建设单位进行综合验收和交接工作.其中物业管理单位、资金、用房等事项均已落实，方可交付使用。
第二十条 住宅区管委会成立前,由开发建设单位负责物业管理,并可选聘物业管理企业提前介入进行前期管理,所签全同日期至管委会成立并选聘物业管理企业时止.
公有住房出售后,未成立管委会前,仍由售房单位负责管理.
第二十一条 开发建设单位移交物业管理时,须一并移交下列资料:
(一)住宅区的规划图、竣工总平面图；
(二)单体的建筑、结构和设备竣工图；
(三)地下管网竣工图；
（四）住房清册；
(五)其它必要的资料.
物业管理企业发生变更时,原物业管理企业应将上述资料移交给新的物业管理企业.
第五章 物业的使用的管理
第二十二条 物业使用中禁止下列行为:
(一)损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌
(二)占用、损坏住宅的共用部位、共用设备或移装共用设备；
(三)在天井、庭园、平台、屋顶及道路等搭建建筑物、构筑物或其他违章建筑的；
(四)侵占绿地、毁坏绿化；
(五)乱设摊、乱设集贸市场；
(六)乱倒垃圾、杂物；
(七)在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画；
(八)排放有毒、有害物质划者发出超过规定标准的噪声；
(九)法律、法规禁止的其它行为.
第二十三条 业主转让或出租住房时,应当将业主公约作为转让、出租合同的附件,并在签订合同之日起十日内书面告知管委会和物业管理企业.
业主或非业主使用人进行装修,应当报物业管理企业登记备查；有下列情况之一的，应当征得管委会的书面同意，并报市房屋安全部门审批：
（一）改变房屋结构的；
（二）改变房屋使用功能的；
（三）加大房屋荷载的；
（四）其它影响房屋的。
第二十四条 住宅自用部位和自用设备，由业主负责维修。业主与非业主使用人另人协议的按其协议执行。
第二十五条 住宅区的共用部位、设备和公用设施，属人为损坏的，其维修、更新用由责任人承担。
住宅共用部位、设备维修时，相邻业主、使用人应予以配合,由责任人负责赔偿.
因维修、装修给相邻业主、使用人造成损失的，由责任从负责修复赔偿。
第二十六条 宅区内绿化建设施工由小区建设单位或委托物业管理企业负责实施,资金由建设单位支付.绿化建设的施工质量监督和竣工验收,由园林绿化部门负责.日常养护和管理由物业管理企业负责.
第二十七条 住宅区内环境卫生管理职责分工:
(一)清扫保洁.住宅区内住用户室外的公共环境和清扫保洁,由物业管理企业.
(二)住宅区内居民生活垃圾由物业管理运至环卫部门的中转丫,从中转 站向外清运,由环卫部门负责,并按有关规定收费.
市直管公房住宅区(庭院)实行物业管理涉及垃圾由住宅区(庭院)运至中转站的,环卫部门免收费用.
(三)住宅区内公共厕所,化粪池,垃圾道,箱等环境卫生设施的日常管理,维护和消杀工作,由物业管理企业负责.
第二十八条 住宅区内交通安全、治安、消防管理职责：
（一）住宅区交通设施,由物业管理企业负责维护、管理,并按规定对进入车辆收费,专业管理部门的工程作业车辆和住户搬家车辆进入住宅区的应免收停车费、过路费.在住宅区内发生交通事故,报请公安交通管理部门处理.
(二)保安工作应在当地公安机关的指导下,由物业管理企业组织对管理区域的安全巡视工作.
(三)消防工作由公安消防部门负责.
第二十九条 住宅区内道路和排水设施的管理,以市政设施管理部门管理的道路及排水设施与住宅区内的道路及排水设施的连接处为界;住宅区内的由建设单位移交物业管理企业管理.
第三十条 会计室区供水设施、供热设施管理职责分工,以产权归属为界,界限以外的供水管道及设备、供热管道及设备,分别由供水部门、供热部门负责维护管理.界限以内的,由业主或非主使用人负责维护管理并承担费用,也可委托物业管理企业实施.燃气管道设施仍由市煤气公司管理、维修,并以产权为界,界限以内的设施维修管理费用由业主或埋业主使用人承担.
第三十一条 住宅区供电设施的维护管理,按产权归属确定,界限以内的委托物业管理企业管理,界限以外的由供电部门负责维护管理.其中属共用低压供电的,以供电接户线用户端最后支持物为分界点,支持物属供电企业.属10千伏公用高压线路供电的线路及高压下户线,以用户配电室前的第一断路或第一支持物为分界点,第一断路器或第一支持物属供电企业.
第三十二条 住宅区内有线电视、电信及相关设备、设施、线路等土均分别由有线电视、电信等专业管理部门各自负责维护、管理;住宅区内的路灯由物业管理企业负责维护、管理,费用由业主或非业主使用人支付.
第三十三条 各专业管理部门可按规定委托物业管理企业代收相关费用.
第三十四条 实施物业管理的新建住宅区,设立居委会由辖区街道办事处按规定程序报批,经营性的管理服务由物业管理企业负责或逐步向物业管理企业移交,其经营收应用于小区物业管理.
第六章 住宅区物业管理费用与专用房屋
第三十五条 住宅区物业管理费构成.
(一)开发建设单位缴纳的住宅区公用设施专用基金;
(二)房屋产权人缴纳的住宅维修基金;
(三)住房缴纳的管理服务费.
第三十六条 新建成住宅区,开发建设单位应当按小区建设总投资2%的比例,向物业管理主管部门缴纳住宅区公用设施专用基金,该项基金计入建设成本,由市房产管理部门在办理房屋产权交易手续时代收.
住宅区公用设施专用基金用于住宅区公用设施的维修养护 ,由物业管理主管部门设专帐管理,管委会向物业管理主管部门申请使用.
第三十七条 住宅维修基金由房屋产权人按规定定期向物业管理企业交纳,并以房屋本体为单位,设立专帐管理,管委会向物业管理主管部门申请使用.
第三十八条 公有住房售房房款中预提取高层30%,多层20%的资金,作为公用设施、共用部位设备的维修基金,其管理和使用按照市公有住房售后管理办法执行.
第三十九条 公用设施专用基金和共用部位、设备维修基金不足时，超出费用，由产权人（产权人与使用人另有约定的按约定执行）按其所有房屋面积占总建筑面积的比例分摊。
第四十条 物业管理服务收费，应根据不同项目的性质和特点，分别实行政府定价，政府指导价和经营者定价。
为物业业主，非业主使用人提供的公共环境卫生清扫、绿化维护、保安、 车和自行车等车辆存放等服务，实行政府定价；对于室内设施维修、房屋本体公用设施的维修及住宅公用设施的管理维修实行政府指导价；对于未进住前房屋的管理及业主、使用人个别要求提供的特殊服务，实行经营者定价。
第四十一条 实行政府定价或政府指导价的物业管理公共收费标准，按有关规定执行，住宅区管委会和物业管理企业根据实际提供服务项目、内容及各项费用开支情况确定的具体收费标准，应向市物价部门申报，物价部门受理申报后，应当片求市物业管理主管部门意见，并以城市住宅区为单位化别核定。
实行经营者定价的物业管理服务收费标准，应报市物介部门和市物业管理主管部门备案。
第四十五条 物业管理服务收费的构成包括：
（一）物业管理企业职工的工资以及按照国家规定提取的福利费；
（二）城市住宅区公用设施和设备的运行、维修费；
（三）城市住宅区绿化、清洁卫生和保安服务所需的资损耗补偿费；
（四）物业管理企业的办公费；
（五）物业管理企业的固定资产折旧费；
（六）法定税费；
（七）利润。
凡物业管理企业已收到的费用，其它任何部门、单位，不得向业主、非业主使用人重复收取。
第四十三条 开发建设单位，在移交住宅区时，应当按照住宅区总建筑面积0.1%的比例，无偿提供住宅区物业管理用房（一般不超过200平方米），产权归国家所有，移交给房产管理部门统一管理，由物业管理企业使用。
第四十四条 开发建设单位在移交住宅区时，应当按照住区总建筑面积的0.5%比例以建筑成本是供物业管理商业用房，产权归管委会所有，由物业管理主管部门监管，委托物业管理企业进行经营。
商业用房的购置费用可从住宅区公用设施专用基金中垫支，并从该商业用房的经营收入中回收。
商业用房和住宅区内其它有经济收入的化用设施、设备和场地，均由物业管理企业按照委托管理合同经营，其收入用于补充住宅区的管理服务费。
第四十五条 企业、单位为单位建设的，而且没有商品房的住宅生活区，第四十三条和第四十四条中所说的物业管理所需办公用房和商业用房由该企业、单位统一管理，并提供给物业管理企业使用和经营。
第七章 法律责任
第四十六条 违反本办法第二十二条规定的，物定管理企业有权制止，并要求其限期改正，期不改正的，可依法强制恢复，造成损失的，有权要求赔偿。
违反第二十二条（一）、（二）、（三）项，情节严重的，由物业管理主管部门责令限期改正，并可处一千元以下的罚款；违反（四）、（五）、（六）、（七）、（八）项，情节严重，由有关行政管理部门根据相关法律、法规规定处罚。
第四十七条 业主、使用人未按照物业管理服务合同交纳物业管理服务费用的，物业管理企业可按日加收应交纳费用千分之三的滞纳金或约定加收滞纳金。
第四十八条 未经市物业管理主管部门资质审查而擅自承担住宅区物业管理业务的，市物业管理主管部门责令限期办理资质审查手续、逾期仍不办理的，对其处以十千元以上，十万元以下的罚款，并责令其停止对住宅区物业的管理。
第四十九条 物业管理企业违反本办法，有下列行为之一的住户有权向管委会投诉划向物业管理主管部门反映，管委会有权予以制止并要求期改正，有权要求赔偿给住戾造成的损失，情节严重的有权解除委托管理合同，有第（三）项行为的，由物价部门根据国家的关规定予以处罚：
（一）对房屋及公用设施、设备修缮不及时的；
（二）管理制度不健全的，管理混乱的；
（三）擅自扩大收费范围，提高收费标准的；
（四）擅自改变房屋和公用设施用途的；
（五）有其它不履行或不完全履行委托管理合同规定义行为的。
第五十条 违反本办法第三十六条第款，第四十三条，第四十四条第款规定的，物业管理主管部门应当现令开发建设单位限期履行；在规定期限内仍不履行的，物业管理主管部门可申请人民法院 强制执行；并有权要求开发建设单位从逾期之日起，按日支付千分这一的滞纳金。
第五十一条 当事人对行政处罚决定不服的可以提起诉讼或申请行政复议，逾期不提起诉讼或不申请复议又不履行处罚决定的，由信出处罚决定的部门申请人民法院强制执行。
第八章 附则
第五十二条 本办法发布后，新建的住宅区必须按照本办法实行物业管理；本办法发布前已交付使用的住宅区就按本办法逐步实行物业管理。
第五十三条 各县（市）、峰峰矿区城镇住宅区的物业管理及全市范围内写字、商住、别墅等楼宇的物业管理可参照本办法执行。
第五十四条 本办法自公布之日施行。