商品房买卖中的法律问题

刘雄刚


[摘要]
　　本文对商品房买卖中的法律问题进行了论述，分析研究了我国现行法律法规的规定，对商品房买卖中涉及到的主要合同关系进行阐述，以期达到规范商品房买卖市场，促进房地产业的正常发展。

[关键词]　商品房买卖 　订购书 　商品房预售 　 按揭 　 法律责任

[目录]
一、商品房买卖的基本理论问题
二、商品房预售的法律问题
三、商品房买卖按揭法律问题
四、商品房买卖中开发商的法律责任问题

　　近年来，我国房地产业发展迅猛，但房地产的立法不健全，房地产市场机制也不健全，导致商品房买卖纠纷成为社会投诉热点和关注焦点。本文在这一背景下解读我国现行法的有关规定，就商品房买卖中涉及到的部分法律问题谈谈笔者的浅见。

一、商品房买卖的基本理论问题

（一）商品房的概念

　　广义的商品房指所有作为商品上市交易的房屋，包括开发商建造的房屋、私有房屋、经济适用房和房改房等。
　　狭义的商品房指房地产开发企业建造的用于向社会销售并转移所有权的房屋。 除非特别说明，本文所称商品房是就狭义的概念而言。

（二）商品房买卖合同的概念及法律特征

　　商品房买卖合同是指出卖人转移在建或已建商品房所有权及相关财产权利予买受人，买受人支付价款的合同，是不动产买卖合同的最主要类型。一般来说，商品房买卖合同具有如下法律特征：

1.标的物在法律上呈现出较复杂的形态。
　　在我国，由于土地为国家所有，因此商品房所附着的土地权利并非所有权而是使用权。同时，随着经济发展水平的不断提高，人民对居住环境的要求越来越高，高层住宅和住宅小区的出现，使商品房买卖合同的标的物不仅限于土地使用权与房屋，还包括了建筑物和小区的公用设施的所有权及使用权。

2.标的物财产权的转移以登记为标志。是商品房买卖合同的主要法律特征。
　　我国《合同法》第133条规定：标的物的所有权自标的物交付时转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《城市房地产管理法》第60条规定：房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房产变更登记。《担保法》第41条规定：当事人以本法第42条规定的财产（主要为不动产）抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。可见我国立法对物权变动采登记或交付要件主义。就商品房买卖合同而言，其房屋所有权与土地使用权等财产权的转移也应以办理相关权属变更登记为标志。

3.行政干预色彩相对浓厚。
　　由于土地房屋类不动产价值较大，对国计民生影响甚巨，故各国法律对不动产买卖合同均有特别规制。在我国，由于土地为国家所有，加之国家对房地产开发过程的严格监控，对商品房买卖合同订立和履行过程的行政干预尤为明显，如对商品房预售合同采强制登记制度等。

（三）关于商品房买卖中订购书的法律问题

1.商品房订购书的概念
　　商品房订购书也称认购书，是指商品房买卖双方在签署正式的买卖合同之前所签署的合同文件，其主要内容包括定金条款、买卖特定商品房及在满足约定条件时签署正式买卖合同的合意等。

2.订购书的法律性质
　　从法律性质上分析，商品房认购书是一种预约合同。预约是指当事人双方约定负有将来缔结契约义务的契约，或谓当事人一方或双方预先约定将来订立具有特定内容之契约的契约。其将来应订立之契约则称为本契约或本约。商品房认购书的内容，是约定双方有义务在一定期限内洽谈购房合同，这种意思表示是明确的，具备合同法规定的合同成立的要件，因此商品房认购书本身就是一种合同。从法律性质上分析，商品房认购书是一种预约合同。订购书为预约，则双方在订购书中约定将要签署的正式的商品房买卖合同则为本约。

3.商品房订购书与购房合同
（1）商品房认购书与购房合同的关系
　　商品房认购书不是购房合同的从合同。商品房认购书约定的是一种行为义务，并不依赖于将来可能洽谈的购房合同的效力。将来双方不洽谈购房合同，也不会导致商品房认购书的无效，不影响双方应当履行的善意洽谈义务的存在，所以它是一种独立的合同，而不是购房合同的从合同。
（2）具备商品房买卖合同的主要内容的商品房认购书的法律性质
铁道部


关于严禁以车谋私的规定

1990年2月12日，铁道部

第1条 为严格管理，加强监督，堵塞漏洞，杜绝以车谋私现象，推动路风建设，充分体现“人民铁路为人民”宗旨，制定本规定。
第2条 本规定所称“以车谋私”，主要指铁路单位或个人，凭借职权或通过其他关系和手段，以车皮营私牟利的行为。
第3条 铁路单位和职工都要以大局为重，把国家利益、社会效益摆在第一位，不得以任何方式以车皮营私牟利。 （一）严禁审批要车计划工作人员凭借职权营私牟利，直接或间接索要和接受货主钱物。 （二）不许铁路职工（包括离退休职工）倒卖或代他人办理要车计划，不许各级干部（包括退离休干部）利用权力和影响，干扰要车计划审批工作。
（三）严禁将通过限制口的计划内外车皮计划违反有关规定分配给铁路多种经营和集体经济企业开办的公司。
第4条 铁路运输部门要严格执行政策，严格遵守纪律，认真履行审批要车计划的职责。
（一）认真贯彻党和国家有关方针政策，严格按照“保证重点，兼顾一般”，“先中央，后地方；先计划内，后计划外”的原则审批要车计划。
（二）坚持分级管理，逐级负责，层层把关，落实责任制，严禁擅自越权审批计划外要车。
（三）坚持集体审批领导负责制度，由主管运输领导同志主持，有关人员参加，严格按照审批程序、手续和有关规定集中办理计划外要车。
（四）增强要车计划审批透明度，按时把有关规定和审批制度在必要范围内公布，接受路内外监督。
（五）选派政治思想好、政策观念强、作风正派、有责任心又熟悉业务的人员担任运输计划审批工作，并对他们提出严格要求。不符合条件的人员要坚决调离。对计划外车皮计划审批人员实行定期轮换制度。
第5条 车站和车站职工不得利用组织进货、报请求车、安排装车、配车调车、调整货位、变更装卸地点、变更到站等职权，刁难货主，索要和接受钱物。
第6条 铁路任何单位和个人，必须视完成运输任务为应尽职责，不得接受和私分地方部门、厂矿企业及其他货主或路内单位赠送的钱物。
第7条 铁路不论运输主业单位还是多种经营和集体经济企业，从事运输延伸服务业务，必须严守法规，做到利国便民。
（一）延伸服务的经营项目和收费标准必须经地方工商、物价部门审查批准，并公布于众，接受监督，不得乱涨价、滥收费。
（二）铁路多种经营和集体经济企业从事延伸服务的经营范围，不得包括代办车皮计划。开展承运前交付后全过程服务的，可以替货主代递要车计划表，但不列为经营项目，不计收费用。
第8条 不准铁路任何单位以提供车皮为条件与路外企业搞联营。尚未脱钩的要坚决脱钩；订有协议的要立即中止。
第9条 严格执行铁道部《铁路自备车问题的若干规定》（铁体法〔1989〕151号文件），不许铁路单位经营加价收费的自备车。
第10条 铁路职工或单位违反本规定，除追缴或没收营私牟利所得外，要对当事人或直接责任者追究行政责任，酌情给予警告、记过、撤职，直至开除路籍等行政处分。问题重大的，上级主管部门还要追究单位领导人的行政责任。违反本规定，情节严重，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。