离婚中贷款房产及其增值分割

商家泉


　　离婚争议和诉讼中，房产分割一般说来时双方当事人最为关心的，离婚案件中，一般来说 ，贷款房取得房屋权属证书的时间可归纳为三种情形：（1）婚前一方办理贷款购买、签订协议、支付首付款，婚前取得房屋权属证书，夫妻婚后以共同财产进行部分贷款偿还；（2）婚前一方办理贷款购买、签订协议、支付首付款，婚后取得的房屋权属登记在其一人名下，夫妻婚后以共同财产进行部分贷款偿还；（3）婚前一方办理贷款购买、签订协议、支付首付款，夫妻以共同财产进行还贷，离婚诉讼期间尚未办理房屋权属证书。针对上述三种情况，目前处理起来存在较大争议，现就存在的问题作如下探讨。

一、尚未还清贷款的按揭房产能否分割
　　贷款购房的法律构成具备如下特点：（1）特定财产权利转移而占有不转移；（2）债权人在债务人不履行债务时确定地取得所有权，债务人则享有通过履行债务而回赎担保物的权利。
一般来讲，按揭人只要取得了房产的权属登记证书，就对按揭房产拥有了所有权，是否还清了银行按揭贷款与是否取得按揭房产的所有权并不等同。而在离婚诉讼中，真正的问题在于按揭房产的权属是否已经确定，而不是因取得房产权属而承担的债务是否已经完全清偿。在夫妻一方或双方已经取得按揭房产权属登记的情况下，没有理由限制该房产作为共同财产在夫妻之间进行分割。
　　故，在离婚诉讼中，对于已经取得权属登记的按揭房产，即使尚未还清银行按揭贷款，也不能将其认定为尚未取得所有权而不将其作为夫妻共同财产进行分割。一方按揭购房，其与银行之间形成的是以所购房产为担保的债权债务关系（如果婚后配偶一方参与共同还贷，则是以夫妻共同财产清偿夫妻一方的婚前个人债务，离婚时应由权属一方给予补偿），不妨碍按揭房产的权属确定与分割。

二、贷款房产权属权属及取得时间的确定
　　目前有三种不同处理意见：
1、依照物权法第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”这是在物权法中明确确立了的物权行为原则，亦即不动产物权变动只有经过登记才能发生效力。依此原则，房产所有权的取得时间应当是获得房产证的时间，若夫妻双方在房产证下达之前缔结婚姻，房产即为夫妻共同财产。
2、在考察购买房产的实际状况时，若在夫妻关系存续期间用共同财产还贷部分大于一方支付首付款的，房产就应认定为夫妻共同财产，但一方婚前单独支付的部分是其个人财产。
3、夫妻缔结婚姻后还贷的部分，不论是用一方的收入还贷，还是用双方的收入还贷，均应认定为夫妻的共有权益；不论房产证何时下达，均应认定房产为一方个人财产；如二人离婚，婚前购房一方只需返还与另一方夫妻关系存续期间归还按揭贷款的一半。
　　考察我国《物权法》第二十八条至第三十条，规定了不动产物权登记生效的若干例外，如规定因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。鉴于房屋产权登记仅仅只是不动产对外公示和取得政府担保该所有权归属的方法，不动产物权的登记时间不应影响不动产物权业已确定的归属。在婚前一方签定购房合同，也办理了相应的按揭手续情形下，该买卖合同的双方主体业已明确，对售房人享有请求交付房屋、办理产权过户的权利也已经明确。故此，在夫妻之间，一方婚前按揭贷款的房产应当以办理按揭手续而非以房产权属登记的取得作为所有权取得的判断时点，这应作为《物权法》登记生效主义的相关规定在适用上的又一个例外。只要夫妻一方在婚前按揭购房，且房产权属登记在该方名下的，无论该方的权属登记系在婚前取得还是在婚后取得，都应认定房产系该方的婚前个人财产。
故此，婚前以一方名义签订房屋买卖合同、支付首付款并签订按揭贷款合同的房屋，因为房屋买卖合同的买卖人是夫妻一方，合同义务是由该方在婚前开始履行的，所以，合同权利应当由该方享有，并继续履行合同义务，房屋系该方的婚前个人财产。购房所负的按揭贷款债务，是形成于婚前，应当认定为购房一方的婚前个人债务。婚后双方共同支付的按揭贷款金额，实际上是以夫妻共同财产偿还一方的婚前所负的个人按揭贷款债务

三、贷款房产婚后增值部分如何处理
　　根据婚姻法及其解释，夫妻共同财产包括：1、工资、奖金；2、生产、经营的收益；3、知识产权的收益；4、继承或赠与所得财产；5、其他应当归共同所有的财产。《关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（二）》第11条规定，婚姻关系存续期间，一方以个人财产投资所得的收益，属于婚姻法17条规定的“其他应当归共同所有的财产”。而婚前购买用于居住的商品房，不是用来投资做任何商业或赢利用途，房屋的增值应属于自然增值，就当然不属于以个人财产投资取得的收益，因此，房屋增值部分并不属于夫妻共同所有的财产
　　同时，房产的价值受市场因素影响，既可能增值，又可能贬值。在增值的情形下，如非权属一方有权分享增值，则在房产贬值时，是否也要分担贬值损失？面对判决做出之后房屋贬值，能否允许一方另行起诉主张权益？现实中显然是不允许。故此，仅享受增值带来的权益，不承担贬值带来的损失，是不符合立法本意及公平合理原则的。
　　对此，美国有些州法院认为，因通货膨胀或其他不是因当事人的主观努力而是因市场价值的变化而产生的增值，为被动增值，认定为个人财产。
　　但虽然房屋增值不能作为夫妻共同财产分割，考虑到双方婚后以夫妻共同财产偿还一方的婚前所负的个人按揭贷款债务，另一方对该房屋的保值、增值有一定贡献（免于因不能按期交纳按揭款而被按揭权利人即银行行使抵押权的风险和要求滞纳金的风险），房屋权属一方应就婚姻关系存续期间的房屋增值部分对另一方进行适当补偿。
四、总结
　　据上论结，尚未还清贷款的双方购买按揭房产可以分割。而按照特别法优于普通法原则，物权法与婚姻法非为上位法与下违法关系，有矛盾的，应遵循婚姻法相关规定。故婚前以一方名义签订房屋买卖合同、支付首付款并签订按揭贷款合同的房屋，无论房产证下发时间是婚前还是婚后，均应为一人婚前财产，只能分割婚后双方共同还贷部分。又房屋增值系自然增值，不属于夫妻共同财产共同财产范畴，故不宜进行分割，但确应根据另一方所作贡献，予以适当补偿。


作者：商家泉 律师
单位：高博隆华律师事务所
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铁道部


铁路路风监察监督办法（试行）
铁道部


第1条 为加强路风监察与监督，严肃查处路风事件，坚决纠正行业不正之风，促进“人民铁路为人民”宗旨落实，维护铁路形象和声誉，根据《中华人民共和国铁路法》和铁道部关于严禁以车以票谋私两个《规定》，以及其他有关规章制度，制定本办法。
第2条 全国铁路各级路风建设办公室（以下简称路风办），均具有路风监察职能。铁道部路风办负责全路路风监察工作；各铁路局（总公司）、铁路分局及部分基层站段路风办或路风建设专职人员，主要负责本单位路风监察工作，同时按联网互控要求，或受上级委托和委派，可跨路
局、分局和站段，实施监察。路风监察工作受本单位路风建设领导小组领导，受上级路风办指导。
第3条 铁路各级路风办主要履行如下监察职责：
（一）坚持对铁路职工进行铁路宗旨教育，职业道德、职业纪律教育和纠正行业不正之风教育；
（二）监督检查铁路单位和职工贯彻执行国家和铁道部关于纠正行业不正之风、加强路风建设的有关法律和法规情况；
（三）受理对路风事件和其他属于路风问题的举报和揭露；
（四）主持查处或督促有关部门、单位查处路风事件和路风不良反映；
（五）组织社会监督队伍，理顺社会监督渠道，增强社会监督机制。
第4条 铁路执行路风监察职责的工作人员，具有下列职权：
（一）查阅与路风监察事项有关的文件和资料，了解其他有关情况；
（二）要求被监察单位或人员报送与监察事项有关的资料，提供必要的情况；
（三）责令被监察单位或人员停止正在损害路风路誉的行为；
（四）持证检查客车、车站、货场及其他需要检查单位。“铁道部路风监察证”由铁道部制发，各铁路局路风监察证自行制发；
（五）路风监察人员履行职责时，可免于签证乘坐各次列车和使用铁路电报、电话，可在乘务员公寓食宿。
第5条 正确判定已发生路风问题是否构成路风事件。下列情况分别构成“严重路风事件”、“一般路风事件”和“路风不良反映”：
（一）铁路单位和职工背离“人民铁路为人民”宗旨，凭借行业便利，违法违纪，营私牟利，或违背职业道德，粗暴待客，野蛮装卸，给旅客货主造成较大经济损失或身体、精神伤害，在路内造成较大影响，使路风路誉遭受严重损害的，构成严重路风事件；
（二）发生前款所列行为，但造成的损失和影响，未及前款所列程度，构成一般路风事件；
（三）未构成路风事件的，称为路风不良反映。
第6条 路风事件或路风不良反映的受理、定性和查处，应遵循以下要求：
（一）发生路风事件或路风不良反映，责任单位要主动及时向上级部门报告；
（二）各级路风办要积极受理通过各种方式来自路内外的关于路风问题的举报和反映，并对认定为路风事件或路风不良反映的，按部门和单位领导要求，或直接主持，或配合参与，或协调有关部门开展查处工作；
（三）查处路风事件和路风不良反映，实行“逐级负责、归口管理”。路风不良反映，由基层站段认定和查处。一般路风事件，由铁路分局认定和查处。严重路风事件，由铁路局（总公司）认定和查处；
（四）上级部门在需要时可直接对下级单位路风事件或路风不良反映进行认定和查处，对定性不准或处理不当的予以纠正；
（五）跨系统、跨部门、跨单位的路风事件或路风不良反映，有关各方要主动协商，认真处理，因定性不准、处理不当有争议的，由上级部门裁决；
（六）路风事件或路风不良反映的责任单位，在问题发生或收到举报后，要认真对待，调查核实，抓紧按照有关规定作出处理；
（七）各铁路局（总公司）要将发生的路风事件查处结果和部转重要举报的查处结果按时报部，需要向举报人作出答复的要及时认真答复。
第7条 责任和处分：
（一）路风事件和路风不良反映的当事人或直接责任者，构成违纪的，由所在部门或单位按管理权限酌情给予警告、记过、撤职等，直至开除路籍的行政处分。处分涉及行政监察对象的，征求行政监察部门意见。问题严重，构成犯罪的，由司法机关追究刑事责任；
（二）路风事件频发或一次事件损失与影响严重的，由上级追究责任单位领导人的行政责任；
（三）隐瞒事实，出具伪证，包庇纵容，阻挠路风监察人员执行公务，或打击报复举报人的，要从严查处，直至依法追究刑事责任。
第8条 建立路风内部通报制度。部路风办根据各铁路局（总公司）书面报告，选择典型路风事件或路风不良反映，利用电报形式，通报全路。
第9条 实施路风问题否决制度。
（一）对铁路严重路风事件的直接责任单位和直接责任者，在评先、晋级、奖励等方面，实施一票否决；
（二）鼓励主动曝光，自查自纠。严重路风事件的直接责任单位态度积极，纠正得力，效果明显，并得到上级认定或舆论肯定的，可不对其实施一票否决。
第10条 组建社会监督队伍，理顺社会监督渠道。
（一）通过走访旅客货主，召开旅客货主座谈会，设立举报箱、举报电话，安排领导接待日等形式，听取和接受社会批评；
（二）根据需要，从社会各界聘请一定数量的“特邀路风监督员”。被聘对象的基本条件是，经常接触铁路，热心路风建设，作风正派，办事公道；
（三）特邀路风监督员可凭聘请单位制发的证件，监督检查聘请单位的路风状况，提出批评、意见和建议。特邀路风监督员应聘后不发挥监督作用，或借机谋取私利的，取消资格，收回凭证。
第11条 路风监察人员必须忠于职守，严格执法，公道正派，清正廉洁，熟悉监察业务。监察人员有下列行为之一的，视情节给予相应处罚：
（一）玩忽职守，造成损失的；
（二）利用职权谋取私利的；
（三）包庇或陷害他人的；
（四）滥用职权侵犯他人利益的。



1992年2月10日