【案件概况】
　　2011年4月2日，被告通过原告上海某房屋服务有限公司居间介绍与案外人张某签订了关于其购买上海市普陀区某路326弄18号503室之房地产的《上海市房地产买卖合同》，合同约定被告向张某购买上述房屋，房价款为200万元。合同对付款方式、违约责任、房产交付等事项作了约定。后原告与被告签订了《佣金确认单》，该《佣金确认单》约定被告共需向原告支付中介服务费人民币（以下币种均为人民币）2万元，但被告至今仍未支付该笔中介服务费。现原告诉至法院，请求判决：1、被告支付中介服务费2万元整；2、诉讼费由被告承担。
　　原告称在促成交易双方签订买卖合同当天曾告知被告相关限购政策，并口头询问被告有无购房资格，被告告知其在上海工作且有公积金，有购房资格。但在签订网上备案的合同当天被告告知原告其没有购房资格。原告认为在签约前其没有义务审查购房人的购房资格。被告认为认为自己属于限购政策中“不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭”，因此没有购房资格，被告认为原告作为房地产专业人士应该有责任审查购房人是否有购房资格。
　　【法院判决】
　　被告应于本判决生效之日起十日内支付原告上海某房屋服务有限公司中介服务费人民币1万元。
　　【律师评析】
上海房地产律师杨东分析认为，法院对审理此案,一般会关注三个方面,以此来判断中介费是否应该支持,支持多少。具体如下:
第一，房产中介在什么样的情况下可以主张中介费？按照《合同法》相关规定：居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。就本案而言，被告与案外人已经签订《上海市房地产买卖合同》，而且也具备了房地产买卖合同的主要条款，应认定为促成合同成立。依法可以主张中介费。另外，如果对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。但本案中原被告签订《佣金确认书》约定了中介费，一般因按照约定优先处理。
　　第二，限购审查是否为房产中介的应尽义务居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。就房产中介性质而言，其提供的房源信息应当真实，本案系争房屋权属清晰，是可以交易的，能否交易成功，取决于买卖双方的自身条件及是否受到政策调控所限，非中介所应尽的义务，而更应当取决于交易双方持审慎态度而达到安全交易的目的。”由此可见，法院更倾向认为限购审查义务更多的在于买方。作为房产中介应尽的义务是确保房地产无任何交易瑕疵即可。当然，杨东律师认为房产中介依法应当就有关订立合同的事项（如房产政策等）如实报告义务，而且应提供相关告知证据，以防止纠纷产生。
第三，中介费与房产中介的工作量是否挂钩？司法实践中，中介费与房产中介的工作量还是相互挂钩的，并不是促成签订《上海市房地产买卖合同》后，就能主张全部中介费的。根据目前上海房屋中介操作情况，中介公司应当协助双方当事人办理房屋买卖合同的网签手续，以及过户登记手续，否则不能认定其已完成中介服务。因此唯有完成全部中介服务，才能主张全部中介费。不然也违背权利义务应相当对等的公平原则。
　　【法规政策】
2011年1月26日，《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》颁布，该通知第六条规定：原则上对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。2011年1月31日，上海市人民政府办公厅印发关于本市贯彻《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》实施意见的通知，该通知第七条规定：对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。违反规定购房的，不予办理房地产登记。
(作者系上海房地产注册经纪人\上海市欣隆律师事务所律师杨东)

广西区人民政府


广西壮族自治区技术出口管理暂行办法
广西区人民政府


第一章 总 则^
第一条 为了加强技术出口管理，开拓国外技术市场，促进我区技术出口，特制定本办法。
第二条 本办法所指的技术出口是指我区范围内的全民所有制和集体所有制单位、中外合资企业、中外合作企业以及其它社会团体或个人，通过贸易或经济技术途径（不包括对外经济技术援助和政府间科技交流）向我国境外的单位或个人提供技术。包括：
（一）工业产权的转让或许可；
（二）工艺、配方、产品设计、质量控制、菌种培养、植物栽培、动物饲养和和繁殖，以及经营管理方面的专有技术的许可；
（三）提供工程设计、工艺设计、产品设计、地质勘探、编制计算机软件、技术培训、技术咨询服务、项目可行性研究以及供方提供的专门知识、技术、经验和设备为受方达到特定经济目标的其它形式的技术服务。
（四）含有本条前三项内容之一的成套设备、生产线、关键设备出口，以及合作生产、合作设计、合作开发、补偿贸易、合资经营、合作经营和工程承包。
（五）审批机关认定的其它技术出口项目。
第三条 技术出口工作由区经贸委和科委统一归口管理。技术出口项目的技术和保密审查由科委负责，贸易审查和合同审批由经贸委负责。
第四条 各地、市和区直有关部门应当编报技术出口项目年度计划。该计划应在上一年十二月底以前报区经贸委和科委审核。凡未列入年度计划而申请出口的技术项目，应当补报。
第五条 无技术出口经营权的技术出口单位必须委托有技术出口经营权的公司代理对外业务。
第六条 承办技术出口的公司应当填报<<广西壮族自治区技术出口实绩统计表>>。
第七条 出口技术的单位和个人必须注意对出口技术的保护，对于有出口前景又有条件取得专利权的技术，要及时向外国申请专利。


第二章 技术出口项目审查^
第八条 技术出口必须进行项目审查和批准。由国家审批的技术出口项目，经地、市科委和经贸委或自治区主管部门同意，报自治区科委和经贸委审核后转报国家科委和经贸部审批；由自治区审批的技术出口项目，经地、市科委和经贸委或自治区主管部门审核后，报自治区科委和经贸
委审批。
第九条 技术出口项目审查包括技术、保密、贸易审查。
（一）技术审查：技术的参数或性能指标、技术水平、技术成熟性、技术出口的保护措施和技术出口后在国内外有无可能造成侵权行为等；
（二）保密审查：按<<科学技术保密条例>>以及国家有关规定的要求执行；
（三）贸易审查：出口的技术是否符合我国对外贸易政策，对我现有外贸商品市场的影响，引进的技术再出口是否与原引进合同的规定冲突，技术的许可范围和价格等。
第十条 未经审查的技术出口项目，不得与外商进行正式谈判和提供样品。经审查批准的技术出口项目再出口的，如无重大技术改进的，不再进行项目审查，但仍要进行合同审批。
第十一条 由自治区经贸委和科委审批或转报的技术出口项目，自收到<<项目审查申请书>>之日起三十天内批复或转报国家科委和经贸部（申请书不符合要求或技术资料不足等需修改补充的时间除外）。


第三章 技术出口合同的签订与审批^
第十二条 由自治区审批的技术出口合同，须经地、市经贸委或自治区主管部门审核后报自治区经贸委审批；由经贸部审批的合同，须经地、市经贸委或自治区主管部门同意，报自治区经贸委审核后转报经贸部审批。
第十三条 签订技术出口合同，应遵守<<中华人民共和国涉外经济合同法>>和其它有关规定。
签约双方在合同中明确以下事项：
（一）出口技术的内容、范围和必要说明；
（二）出口技术的价格、价格构成和支付方式；
（三）双方对改进技术的权利和义务；
（四）保密条款中受方承担的保密义务；
（五）违反合同的赔偿和其它责任；
（六）争议的解决办法；
（七）双方认为其它必要的事项。
第十四条 对外谈判、签约、执行合同均由项目主办单位会同承办技术出口的外贸公司共同进行。外汇管理、银行、税务、海关等部门应当密切配合，共同搞好技术出口项目的谈判、签约及实施工作。
第十五条 技术出口的单位或代理公司应当在技术出口合同签字之日起三十天内，将合同报审批机关审批。
报批合同时须提交下列文件：
（一）合同报批申请书；
（二）技术出口项目审批表；
（三）合同副本和合同译文文本；
（四）审批机关认为其它必要的文件和资料。
第十六条 由自治区审批的技术出口合同，审批机关应在收到合同报批申请书之日起三十天内批复。经批准的合同自批准之日起生效，发给<<技术出口合同批准证书>>。由于审批机关自身原因在规定审批期限内未能作出决定的，视合同获得批准，审批机关应当在十天内补发批准证书。


第十七条 技术出口单位凭<<技术出口合同批准证书>>及合同向有关部门办理银行担保、报关、结汇、外汇留成、税收、出国技术服务等手续。未经审批机关批准的技术出口合同，海关、银行、外汇、税务管理部门有权拒绝受理。
第十八条 技术出口合同执行过程中，因不可抗力或双方同意而中止合同，或因双方争议、或第三方指挥侵权而不能协商解决需提交仲裁机构处理时，技术出口单位应以书面形式报原合同审批机关备案。


第四章 附 则^
第十九条 我区范围内的单位和个人向在我国的外资企业或港、澳、台地区转让、许可或交换技术时，按本办法规定管理。
第二十条 本办法由自治区经贸委和科委负责解释。
第二十一条 本办法自颁布之日起施行。






1989年1月12日