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破产清理主体的法律构建/姜晓静

时间:2024-07-24 08:30:44 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8346
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破产清理主体的法律构建

姜晓静


内容提要:资源的优化配置和市场主体的优胜劣汰,是市场经济的内在要求。当一个主体在市场竞争中失败,不能清偿到期债务时,市场机制就必然要求将其淘汰,使其资源得到重新配置。破产制度的价值正是为了实现市场机制的这个要求,而破产管理人在破产程序中起着不可或缺的作用。我国目前立法中对破产管理人制度规定不具体、不完善,实践中已明显制约和妨碍了破产管理人作用的发挥和职责的履行,急需对其进行修改及补充,以使破产法真正发挥对社会主义市场经济的保障和促进作用。本文作者运用法理及比较法,对我国现行破产清理主体存在的问题,从破产清算组的概念、地位、人员构成、职责、监督措施等方面加以剖析和研究,通提出了构建适应市场经济发展要求的破产清理主体制度。

关健词 破产 清理组 评价 破产管理人

随着我国经济体制改革的进一步深化,社会主义市场经济的逐步确立和完善,市场主体间的竞争也愈趋激烈。竞争本是市场经济的题中之义,其结果必然是优胜劣汰,一些不能适应市场要求的企业无疑将退出市场。为规范市场主体的行为,维护正常的市场秩序,保护公平竞争,国家一方面建立了市场准入制度,即企业包括公司走向市场当依法核准。另一方面,其日后退出市场也应依法定程序注销,该法定程序一般是指清算或破产程序。破产程序是民事诉讼中的特别程序。企业进入破产程序以后,为保护债权人的利益,减少破产企业的财产损失,妥善处理破产企业的一系列善后问题,应当成立破产企业的管理人也即清算组织。近年来,笔者审理了一些破产案件,通过审判实践,对破产企业清算组的性质、地位、人员组成及其职能等有关法律问题进行了比较深入的思考,认为现行立法规定的清算组织存在比较严重的行政化色彩,清算组成员职责不明,清算效率低下,造成法院破产案件的审理周期过长,破产财产不能及时流转,职工安置不能早日落实,债权人的利益不能及时得到分配,一定程度上影响了社会稳定和我国市场经济的稳步发展。因此,笔者运用法理及比较法对我国现行破产清理主体问题加以剖析和研究,以构建适应市场经济发展要求的破产清理主体制度,对破产法和司法活动具有一定现实意义。
一、 现行破产清理主体制度产生的背景分析和评价
我国的现代破产法律制度是在计划经济体制向市场经济体制的过渡中,随着企业法人制度的逐步确立、完善而建立起来的。
《中华人民共和国企业破产法(试行)》(以下简称《破产法》)于1986年12月2日制定颁布,并于1988年11月正式试行。我国虽早在1978年的十一届三中全会上就提出了改革、开放,但当时的经济体制仍属于社会主义有计划的商品经济,远未提出建立社会主义市场经济体制和法治国家的宏伟目标。所以当时《破产法》的出台不可避免地带有了鲜明的时代特征和局限性。(1)《破产法》的立法目的扩充了破产法的功能,将破产法作为促进改革、开放的一项措施加以利用。(2)《破产法》的适用范围重复了我国按所有制形态立法的痼疾。《破产法》第二条规定“本法适用于全民所有制企事业。”致使后来1991年颁布的《中华人民共和国民事诉诉法》(以下简称《民事诉讼法》)在制定时不得不采取补救措施,又专章规定了非国有企业的企业法人破产还债程序,造成我国破产法的双轨制。(3)政府参与破产程序的行政色彩浓厚。主要表现:一是清算组成员来自行政机关。二是人民法院的指定受到制约。人民法院虽作为国家审判机关,但对与其毫无行政隶属关系的行政机关指定工作人员没有权威性。事实上,往往先由政府确定有关人员后再由人民法院出具公函指定。三是申请破产的企业受到限制。一段时间以来,为了强调稳定,有时企业的破产申请还要得到政府的支持和认可,否则法院就不能受理。四是同为破产,却享受不同的政策。沿海开放城市的企业破产与内地企业破产不同;一般企业法人与全民所有制法人不同。(4)对债权人和债务人利益的保护重视不够,运用破产程序不能适时维护债务人的利益,又难以及时保护债权人的受偿利益。由于现行破产法及其相关政策侧重于维护社会稳定及保护职工利益,清算组的职责又不尽完善,故难于保证清算的公正性,也难于维护债权人和债务人的各方利益。(5)立法技巧欠缺、结构过于简单。《破产法》全文加上附则仅四十三条,且术语使用不规范,破产程序运用不灵。
清算组在破产程序进行过程中负责破产财产的管理、处分、业务经营以及破产方案拟定和招待的专门机构,是所有利益的焦点,具有独特的法律地位。而现行破产法对破产企业清算组的设立、人员组成和职责、地位等也明显带有计划经济时代的烙印,且规定的很不完备。实践中由于不能及时成立清算组,又没有其他组织临时接管破产企业,造成一段时间破产企业的财产失控;人员组成的行政化,组织不稳定、不专业;没有也不便明确清算组成员不正确履行职责应承担法律责任。具体表现在以下四个方面:
1、法律概念模糊不清。
破产清算组是我国破产法独创的术语,来源于企业法中的清算组一词。企业法中的清算组,是专门设立的,负责对处于解散状态的企业进行清算的临时性机构,清算组这一术语的使用,能够直观地揭示其具有清算的功能。但从立法技术和实务上看,在破产程序中使用清算组有欠缺之处。(1)破产清算和解散清算在性质、目的、程序等方面存在重大差异,破产清算的内容较之解散清算更为宽泛,清算组一词并不能加以涵盖,且使用同一术语容易使两者混淆。(2)《破产法》将破产程序中专门负责破产清算事务的机构称之为“清算组”,《民事诉讼法》却称之为“清算组织”,两者在立法上未能达到统一的规范,难免会影响法律的适用。(3)从清算组一词的文义上理解,其构成以多人为必要,即至少两人以上才称之为组织,这不利于提高破产工作效率,且增加了不必要的成本。因为清算费用作为破产费用优先受偿,随着清算费用的增加,债权人的受偿率就会相应降低,不利于保护债权人的利益。
2、破产清算组的法律地位不明确。
我国《破产法》对清算组的法律性质没有作出明确的规定。理论界对清算组的法律地位存在很大争议:
(1)、破产企业法定代表人说。该说认为清算组对外代表破产企业,进行必要的活动,对内主持破产财产的处置和分配,其行为效力和参加诉讼的结果属于破产企业,因此清算组是破产企业的法定代表人。
(2)、特殊机构说。此说认为清算组具有独立的法律地位,它不是破产人或者债权人的代理人,而是破产法特别规定的负责管理、变价和分配破产财产的专门机构。
(3)、清算法人机关说。该说认为,企业法人被宣告破产后,完全可以成立一个清算法人,它以破产财产作为其具有法人资格的财产权基础,并在此基础上能独立进行必要的民事活动。
(4)、双重地位说。该说认为,破产清算组具有双重性质,既是人民法院选任的协助法院进行清算的执行组织,又是民事主体和诉讼主体,可以独立进行与清算有关的活动,在与破产财产有关的诉讼中是一方当事人,其双重性质的地位是履行职务的客观需要。
3、破产清算组的人员构成不合理。
我国《破产法》第二十四条规定,清算组成员由人民法院从企业上级主管部门、政府财政部门等有关部门和专业人员中指定。清算组可以聘任必要的工作人员。由此可见,清算组的人选范围具有如下特点:(1)破产企业的上级主管部门可以成为清算组的成员;(2)清算组的成员均来自政府有关职能部门;(3)清算人员分成清算组成员和聘任的专业人员,而专业人员仅提供专业技术服务。是什么原因导致上述特点呢?从我国破产法的制定背景来分析,现行破产法是1986年制定的,适用的对象仅为国有企业。当时制定破产法的初衷并不是为了保护债权人的利益,而只是为了淘汰经营不善的企业,更注重的是考虑破产企业职工的安置问题,确保国有资产尽可能不流失以及保证社会稳定。因为这些问题靠破产清算组本身很难完成,需要有政府和相关部门人员进入清算组。一定意义上是代表政府处理破产过程中遇到的各种棘手问题。当时与其说是在起草破产法,不如说是在追求一种政治目标和满足一种政治需要 。由此难免在清算组的组成上体现出较强的“行政色彩”。 政府官员成了破产清算组的主要成员,实质上是政府对破产财产进行管理和分配,而忽视了破产清算工作的专业性,这由计划经济体制下形成的依赖行政权力的思维定式所导致。随着经济体制改革的不断深入和国有企业的改制转型,由企业主管部门和各级行政部门组成清算组这一做法逐渐认为失去现实意义。据此,《若干规定》第48条对清算组成员的构成又作了改进,规定清算组可以从破产企业上级主管部门、清算中介机构以及会计、律师中产生。该项规定虽然说明我国破产清算逐步走向由破产管理人负责破产清算的工作,但是这规定在实践中还存在着问题。主要是根据上述规定所成立的清算组,机构庞大,工作的质量、效率、肩负的职责等极不相称,弊端十分明显:
(1)、法院难以组织。破产清算组的人员无论是从破产企业主管部门,还是从政府各部门,所抽调的人员均是由政府出面召集的,法院很难做到自己召集。通常都有是由政府将清算组人叫定下之后,再由法院向各有关部门发函,只是履行程序而已,从而造成了破产清算组形式上是由法院成立,但实际上是由政府一手操作。
(2)经费难以落实。根据《若干规定》,清算组可以从中介机构以及会计、律师中产生,但审判实践中如何聘请,特别是费用的计算无依据,费用的来源难以解决。
(3)、破产清算不公。破产清算组由破产企业上级主管部门派员参加不利于发挥其维护债权人利益、对法院负责的功能。虽然这些人是以个人名义参加清算组,但在实践中他们很难作出与其所在部门及其自身职务相关利益的取舍。破产企业主管部门的参加者往往是破产企业所在地的上级领导,他们之间在物质利益、人事关系上往往原来就有着密切联系,这就使清算组很有可能偏向地方利益,实行地方保护主义。结果使得全体债权人对清算组缺乏信任感,对清算组的公正性产生合理怀疑。由于清算组具有很强有的政府职能色彩,导致债权人会议对清算组的监督制约功能模糊乃至消失,这也是我国破产制度缺乏有效制约机制的重要原因之一。
(4)、专业素质不高。破产清算工作是专业性、政策性、事务性很强的工作,且清算周期一般较长。由于清算组成员全部从各有关部门临时抽调,专业水平较差,凝聚力低,严重制约着清算组工作的进程与质量。同时,由于抽调人员尚不能脱离原单位的工作和制约,没有精力全身心投入清算,清算时间很难保证,当清算组工作与其本职工作发生冲突时,势必影响清算工作。加之在清算组工作,没有任何劳动报酬,难以提高其积极性,法院也难以管理。就是在清算过程中出现了失职问题,也无法追究他们的责任。
(5)、人员不适审判。现在,由于市场经济的发展,破产企业也不断增多,有时几家企业相继申请破产,此时法院都要从政府有关部门抽调人员,有关部门无法满足需要。
(6)、工作效率低下。由于上述原因,清算工作效率低、周期长是不争的事实。从我院近年来的审理情况看,破产案件审理周期平均近两年,最长的达四年。这与清算组的工作效率低有很大关系。由于清算组具有很强的政府职能色彩,导致债权人会议对清算组的监督基础模糊乃至消失,这也是我国破产制度缺乏有效制约机制的重要原因之一。
4、清算组职责不分,无监督措施。
现行企业破产法第24条规定:“清算组对人民法院负责并且报告工作。”最高人民法院《若干规定》第五十一条的规定:“清算组对人民法院负责并且报告工作,接受人民法院的监督。清算组有损害债权人利益的行为或者其他违法行为的,人民法院可以根据债权人的申请或者依职权予以纠正。人民法院可以根据债权人的申请或者职权更换不称职的的清算组成员” 可见,我国的监督主体单一化,对清算组的监督权由法院负责,再加上没有规定具体的监督措施,只是笼统的清算组对法院负责,造成了监督措施的空泛化。但是,在司法实践中,由于清算组成员大多来自政府有关部门,且又临时组成,没有自己的财产,清算程序结束即解散,责任很难落实。众所周知,在猴王集团破产案件中,清算组没有很好地履行其管理处分债务人资产的职能,消极地追查债务人转移、抽逃的资产,致使债权人的利益受到极大的伤害。但是由于制度上的缺陷使得没有一个代表债权人利益的机构对清算组的这种行为进行监督并予以追究。具体表现为:(1)、对清算组成员执行职务未作原则性的规定,即未规定必须以“善良管理人的注意”执行职务,缺乏对清算组成员行使职权的义务规定。同时也未规定清算组成员在就职前提供财产担保,致使其滥用职权,损害债权人、债务人利益的现象时有发生。(2)、若发生清算组成员不胜任工作、或者不忠于职守、或者有损害债权人利益的行为时,我国现行破产法末对撤换做出具体规定。虽然最高人民法院的司法解释在这方面有一定的规定,但由于缺乏可操作性,审判实践中大多情况是清算组成员一经人民法院指定,就参加破产管理、清算工作,直至清算组解散为止,很少出现人民法院另行指定新的成员。(3)、我国现行破产法没有规定清算组及其成员的法律责任。依现行法律,清算组及其成员只有损害债权人利益或其他违法行为,人民法院才给予纠正,最多解除不称职的清算组成员的职务,而不必承担因不法行为造成损失的行政责任或民事责任。
二、破产清算主体的比较法分析
大陆法系和英美法系破产法同出一宗,都有来源于中世纪意大利商事破产制度,但在各自演进过程中出现了分野,这种区分主要表现在三个方面:
一是大陆法系破产法体现实体法与程序法混合的特征,而英美法系为典型的程序法,主要体现为一种程序规范,实体法多散见于其他法律或判例。
二是大陆法系破产法体现强烈的国家干预色彩,债权人自治地位相对较弱,多数国家可以由法院依职权宣告破产,依职权任命破产管理人。英美法系尊重债权人自治,债权人会议在破产程序中举足轻重且积极主动,并有权选任破产管理人。
三是大陆法系破产债权人本位意识凸出,不仅对债务人的财产、人身附加大量限制,而且普遍推行破产不免责主义,只是为解决债务人因破产宣告所受各项公私权利限制的问题,而专门规定复杂繁琐的复权制度,英美法系则较注重保护债务人利益,普遍推选破产免责主义。
这些区别往深层说,是与两大法系司法制度内在的法律哲学相合的,大陆法系重实体轻程序,英美法系重程序轻实体;大陆法系诉讼程序传统上采用“法院职权制”, 英美法系诉讼程序传统上采用“当事人对抗制”,大陆法系讲求理性,注重以法律干预当事人意思自治,英美法系则强调经验,恰守自由秩序,不主张对当事人意识的干预。具体比较如下:
(一)破产清算组的称谓
总的来说,各国破产法均规定有破产管理人,相当于我国破产法规定的有关破产清算组的规定,只是各国对破产管理人的称谓有所不同。英美法系称破产信托人,大陆法系称破产管理人。如日本法把破产管理人称为“破产管财人”, 德国支付不能法 称为“支付不能管理人”,美国法 称为“破产托管人”,英国法 称为“破产受托人”。虽然他们的称谓不同,但其性质是一致或相近的,且有别于我国的破产清算组规定。
(二)破产管理人的选任方式
各国虽均规定有破产管理人制度,但在破产管理人的选任方式及产生程序上却有所不同。
日本破产法第157条规定:“破产管财人由法院选任。”
德国支付不能法第27条(1)规定:“开始支付不能程序的,支付不能法院应当任命一名支付不能管理人。”第57条“在选任支付不能管理人之后召开的第一次债权人会议上,债权人可以选举另外一人替代所选任的支付不能管理人。只有在被选举人不适于担任职务时,法院才可以拒绝选任。对于此项拒绝,任何支付不能债权人均有权立即抗告。”
英国破产法第292条第1款规定“作出任命的权力(1)权力的行使 任命某人为破产人财产的受托人的权力可以由以下主体行使-(1.1)除在破产人财产简易管理证书有效时的某个时间之外,由破产人的债权人全体会议;(2.2)根据本章第295条第2款、第296条第2款或第300条第6款的规定,由国务大臣;或者(1.3)根据第297条规定,由法院。”
美国破产法规定托管人一般由美国托管人协会任命。债权人可以选举一位破产托管人来取代被任命的破产托管人。如第702条规定 :“破产受托人由债权人会议选任。”
从上可以看出,关于破产管理人的选任方式,各国主要有三种做法:(1)由法院选任并指定破产管理人。如日本等大陆法系国家多采用这种做法。其法理基础在于,破产具有一般的强制执行的性质,国家为保护私权而选任破产管理人,由此突出法院在破产程序中居主导地位。这一方式最大的优点在于效率高,破产管理人能及时产生,但其主要弊端是债权人的共同意志难以充分体现。(2)由债权人会议选任。这以美国等国为代表。在这些国家破产宣告后,由债权人会议选任破产管理人,在破产宣告至破产管理人被选任出来前或债权人会议一直未选任出破产管理人两种情况下,由法院任命临时破产管理人负责清算事务。这一方式反映了破产法对债权人利益的保护基本功能要求,“彻底贯彻债权人在破产程序中的自治精神”。 但这一方式的不利之处是效率低,可能会出现债权人会议选不出破产管理人的情形。(3)由法院和债权人共同选任,也被称为“双轨制”。这以我国台湾地区和英国为代表,但这种选任方式可能导致事权不一,因而受到较多的批评。
概括起来,由法院选任破产管理人最大的优点是能够保证破产管理人及时产生,平等保护债务人和其他利害关系人的利益,并有助于保持破产管理人的中立和超然地位。并且,由法院指定破产管理人能够使清算活动更具有严肃性和约束力,但是由法院选任也可能会抑制债权人的自治,忽视债权人的利益。
由债权人会议选任破产管理人弥补了法院选任的缺点,甚至还起到保证司法程序的独立性的作用。因为如果作为破产财产代表人的破产受托人由作出同一判决的法官来选任,将会破坏人们对破产制度的信任 。但是债权人会议选出的破产管理人很可能为了债权人的利益而置债务人的利益于不顾。债权人会议人数众多,有人把选任受托人比喻为政治选举,其间充满着矛盾。结果有可能因为债权人意见相左导致无法及时选出破产管理人,从而影响破产程序的迅速进行。
“双轨制”选任方式是为了吸取两种方式的优点,从英国和德国的规定看,两国在寻求一种融法院指定和债权人会议选任于一体的结合方法。

关于严格禁止在工程建设中带资承包的通知

建设部 国家计委 财政部


关于严格禁止在工程建设中带资承包的通知
建设部、国家计委、财政部



各省、自治区、直辖市建委(建设厅),计委,财政厅(局),国务院各有关部门:
近年来,一些地区和建设单位无视国家固定资产投资的宏观调控和自身的经济实力,违反工程建设程序,在建设资金不落实或资金不足的情况下,盲目上新的建设项目,强行要求施工单位带资承包工程和垫款施工,转嫁投资缺口,也有一些施工单位以带资承包作为竞争手段,承揽工程
,人为助长扩大建设规模,造成拖欠工程款数额急剧增加。这类行为不仅干扰了国家对固定资产投资的宏观调控和工程建设的正常进行,严重影响了投资效益的提高,也加重了建筑业企业生产经营的困难,必须禁止。为此,通知如下:
一、各级计划部门要把好工程建设项目立项和决策审批关,对资金来源不落实、资金到位无保障的建设项目不予审批立项,更不得批准开工;对拖欠施工单位工程款和建材、设备生产企业货款的建设单位,不能批准上新的建设项目。
二、各级计划、财政、银行、审计等机构要严格审查建设项目开工前和年度计划中资金来源,据实出具资金证明。
三、各级建设行政主管部门要加强对工程建设实施阶段有关环节的管理,在严格查验计划部门的立项和决策批文及有关机构出具的资金到位的文件后,方可办理工程施工的有关手续。对用于建筑安装施工的年度建设资金到位率不足30%的工程项目,有关部门不得进行招标、议标,不
予发放施工许可证。
四、任何建设单位都不得以要求施工单位带资承包作为招标投标条件,更不得强行要求施工单位将此类内容写入工程承包合同。违者取消其工程招标资格,并给予经济处罚。对于在工程建设过程中出现的资金短缺,应由建设单位自行筹集解决,不得要求施工单位垫款施工。建设单位不
能按期结算工程款,且后续建设资金到位无望的,施工单位有权按合同中止施工,由此造成的损失均由建设单位按合同承担责任。
五、施工单位不得以带资承包作为竞争手段承揽工程,也不得用拖欠建材和设备生产厂家货款的方法转嫁由此造成的资金缺口。违者要给予经济处罚,情节严重的,在一定时期内取消其工程投标资格。今后由于施工单位带资承包而出现的工程款回收困难等问题,由其按合同自行承担有
关责任。
六、外商投资建筑业企业依据我国有关规定,在我国境内带资承包工程,可不受本通知限制,但各级计划、财政和建设行政主管部门要加强监督管理。
七、各地区、各部门及各有关单位要从国家大局出发,认真履行自己的职责,切实做好工作,杜绝出现新的带资承包项目。对于违反本通知有关规定,造成工作失误的,要追究责任,严肃处理。



1996年6月4日

鞍山市国有非住宅房产经营管理办法

辽宁省鞍山市人民政府


鞍山市国有非住宅房产经营管理办法

2002-7-24 鞍山市人民政府令第132号
  
第一章 总则
第一条 为加强城市国有非住宅房产经营管理,保障城市国有非住宅房产权利人的合法权益,实现经营城市目标,依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《鞍山市城市房产管理条例》及有关规定,结合我市实际,制定本办法。
第二条 本办法所称国有非住宅房产是指下列各类非住宅房产:
(一)由国家、省、市直接或间接投资建造、购买的;
(二)住宅区内用配套费建造的(包括住宅楼房底层经营性用房);
(三)各时期由市政府划拨给使用单位自管、自用、自修的;
(四)市直机关、团体、事业单位建造和购买的;
(五)各时期由市政府接管的以及其它应纳入经营管理的各类非住宅房产。
第三条 凡使用国有非住宅房产,从事国有非住宅房产交易,实施国有非住宅房产经营、管理的单位及个人,均须遵守本办法。
第四条 鞍山市房产局是全市国有非住宅房产的行政主管部门。鞍山市国有非住宅房产管理处具体负责全市国有非住宅房产的管理工作,指导鞍山市国有房产经营投资公司(以下简称"经营公司")对全市国有非住宅房产实施经营管理。
财政、物价、国有资产、审计、监察、公安、工商等部门按照各自职责,协同做好国有非住宅房产的经营管理工作。
第二章 使用管理
第五条 国有非住宅房产属国家财产,由房产行政主管部门代表国家依法进行权属登记。经市政府批准,将国有非住宅房产划拨给经营公司,由经营公司行使所有权并承担相应的义务。
第六条 固有非住宅房产的使用实行租赁制度。申请租赁使用国有非住宅房产,应符合相关的标准和条件,申请人须持有关资料向房产行政主管部门提出申请,经批准并与经营公司签订房屋租赁合同后,由房产行政主管部门依法核发《国有非住宅房产使用证》。
第七条 国有非住宅房产的租赁合同期一般不超过三年。房屋租赁合同期满后,原房屋使用人需要续租的,应当在租赁期届满前3个月提出续租申请,经房产行政主管部门批准后与经营公司重新签订租赁合同。至合同期满后原房屋使用人仍未提出续租申请,则视为放弃续租权。
第八条 国有非住宅房产的安全管理应遵守国家、省、市的有关规定。发现房屋存在安全隐患,房屋使用人有义务向房产行政主管部门或经营公司提出房屋安全鉴定申请。对已确定为危险房屋的国有非住宅房产,责任人应及时进行加固维修。房屋险情未排除前,不得使用。
异产毗连国有非住宅房产的使用,应按照有利使用、共同协商的原则,依据国家、省有关规定处理。
第九条 固有非住宅房产使用人必须在国家规定的范围内行使使用权,不得故意损坏房屋,不得利用房屋进行损害他人利益、扰乱公共秩序、破坏环境等非法行为,未经有关部门批准,不得利用房屋存放有毒、易燃、易爆等危险品。
第十条 机关、团体、全额拨款事业单位使用的国有非住宅房产,不得自行改变房屋使用用途。其他国有非住宅房产使用需要改变房屋使用用途的,应凭有关资料及经营公司的初审意见,向房产行政主管部门提出申请,经批准后,由房产行政主管部门发放《房屋改变用途临时使用证》。房屋改变用途后,应加收协议租金。
第十一条 国有非住宅房产使用人需要改变房屋结构时,不涉及拆改房屋内外承重墙等主体结构或者明显加大荷载的,须经经营公司批准。
改变房屋结构涉及拆改房屋内外承重墙等主体结构或者明显加大荷载的,须经市房屋安全鉴定机构鉴定,由房产行政主管部门审批。
第十二条 国有非住宅房产使用人对房屋进行改扩建的,必须首先征得房产行政主管部门同意。
对国有非住宅房产实施动迁改造的,应当与房产行政主管部门签订动迁还建协议;无动迁还建协议,任何部门不得办理相关手续。
第三章 经营管理
第十三条 划入经营公司的国有非住宅房产,经营公司可采取融资抵押、置换、担保、改造开发、引资合作等方式进行经营运作。
经房产行政主管部门同意,空置的国有非住宅房产可由经营公司采取拍卖、招租、转让、合作等方式进行经营运作。
第十四条 机关、团体、全额拨款事业单位不得自行转租所使用的国有非住宅房产。其他国有非住宅房产使用人经经营公司同意,可将所使用的国有非住宅房产全部或部分转租。需要转租时,租赁双方应提供相关资料,由经营公司与转租方和新承租方签订三方租赁合同,转租部分由新承租方交纳协议租金。转租合同的截止日期不能超过原房屋租赁合同的截止日期。转借、承包、联营等行为,一律视为转租行为。
第十五条 机关、团体、全额拨款事业单位不得自行转让所使用的国有非住宅房产使用权。其它国有非住宅房产使用人,可将所使用的国有非住宅房产使用权进行有偿转让。申请转让时,应提供下列资料:
(一)《国有非住宅房产使用证》原件;
(二)原房屋租赁合同;
(三)国有非住宅房产使用权有偿转让意向书;
(四)双方有效的身份证明;
(五)政府委托的房产价格评估机构出具的评估报告。
经房产行政主管部门批准并与经营公司签订国有非住宅房产租赁合同后,由房产行政主管部门重新核发《国有非住宅房产使用证》。
国有非住宅房产使用权转让,出让方应向产权单位交纳转让补偿费。
第十六条 利用国有非住宅房产喷涂广告、设置广告牌匾、通讯设施及利用房屋实施打眼架线等行为的,须与经营公司签订协议,实行有偿使用。
第四章 租金管理
第十七条 国有非住宅房产执行市人民政府制定的租金标准。国有非住宅房产使用人必须严格履行租约规定,按月足额交纳租金,拖欠房屋租金每过一日加收月租金1%数额的滞纳金。国有非住宅房产的租金收入,应优先用于国有非住宅房产维修,实现国有非住宅房产的保值增值。
国有非住宅房产涉及债务的,其债务关系不变,一律按原资金渠道偿还。
第十八条 建立国有非住宅房产租金缴交工作责任制,国有非住宅房产使用单位的法定代表人是本单位承租国有非住宅房产的第一责任人,对本单位所使用的国有非住宅房产租金缴交工作负第一责任,其行政主管部门负责监督、协调。
第十九条 国有非住宅房产的租金按以下方式收缴:
(一)机关、团体及全额拨款事业单位使用的固有非住宅房产租金,由市财政直接核拨;(二)其他国有非住宅房产租金,按规定标准由经营公司按月收缴。
第二十条 国有非住宅房产租金的减、免、缓,实行审批制度,申请减、免、缓交租金,必须按市政府有关规定严格履行审批程序。
第五章 修缮管理
第二十一条 除租赁合同中另有载明外,经营公司是国有非住宅房产的修缮责任人。
第二十二条 国有非住宅房产的修缮责任人必须定期勘查房屋,了解房屋使用状况。属修缮责任人维修范围的,应及时维修,确保房屋正常使用。
第二十三条 国有非住宅房产的修缮范围为:房屋主体、原设计标准的室内墙体、室内排水设施、室内电气设施、室外化粪池以内的排水设施等。
房屋使用人自行改装、增设的设施,由使用人自行维修。
机关、团体及金额拨款事业单位办公用房中的电梯、中央空调、送排风系统、泵站二自用锅炉等原设计大型配套设施的修缮费用,由财政单独列支。其他固有非住宅房产的上述配套设施由使用单位负责修缮。
室内外给水、供暖、燃气等配套设施,由各相关单位负责修缮。
第二十四条 国有非住宅房产使用人对所使用的房屋设施有监护的责任,发现房屋损坏,应及时报修。因使用人过错造成房屋及其附属设施损坏,或者给他人造成人身、财产损失的,由房屋使用人承担赔偿责任。
第二十五条 国有非住宅房产维修过程中,因房屋使用人或者毗连房屋所有人、使用人阻碍,导致房屋维修发生困难的,可提请公安、司法机关采取强制措施,发生的费用由责任人承担。给他人造成人身、财产损失的,由责任人负责赔偿。
第二十六条 鞍山市固有非住宅房产管理处应按照房屋使用人报修情况及所掌握的房屋完损程度,编报国有非住宅房产修缮计划,同时根据租金收缴情况,对国有非住宅房产修缮工程项目进行统筹安排。
第二十七条 国有非住宅房产修缮工程实行质量保修制度。质量保修的内容和期限,应当在工程合同中载明。
房屋修缮工程发生重大事故的,由房产行政主管部门会同有关部门查处。
第六章 罚则
第二十八条 违反本办法第九条规定,来造成损失的,由房产行政主管部门责令限期改正,并处以1000元以上3000元以下罚款;造成损失的,由房产行政主管部门责令赔偿损失,并处以造成财产损失1倍以上5倍以下的罚款。
第二十九条 违反本办法第十条第十一条规定,擅自改变房屋用途、结构的,由房产行政主管部门责令限期恢复原用途、恢复原状,并处以原房产价值1%——3%的罚款;情节严重的,处以原房产价值3%——5%的罚款;给房屋造成重大损失的,依法追究经济或刑事责任。
第三十条 违反本办法第十四条规定,擅自转租国有非住宅房产的,转租行为无效,由房产行政主管部门责令收回国有非住宅房产使用权,并处以5000元以上8000元以下罚款;情节严重的,处以1万元罚款。
第三十一条 违反本办法第十五条规定,擅自转让国有非住宅房产使用权的,转让行为无效,由房产行政主管部门责令收回国有非住宅房产使用权,并处以1万元以上2万元以下罚款;情节严重的,处以3万元罚款。
第三十二条 违反本办法第十七条规定,拖欠房屋租金累计6个月以上的,由房产行政主管部门责令收回国有非住宅房产使用权。
第三十三条 违反本办法第十八条第二十条规定,不履行缴交租金责任或擅自批准减、免、缓交租金的,由市监察机关依法追究行政责任。
第三十四条 违反本办法第二十二条第二十四条第二十五条规定,造成房屋设施损坏或严重影响房屋安全的,由房产行政主管部门责令责任人赔偿损失,并处以原房产价值5%——8%的罚款;情节严重的,处以原房产价值8%——10%的罚款。
第三十五条 经营公司因违法经营或管理不善,造成国有资产损失的,由国有资产等部门依法追究相关责任人的责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第三十六条 国有非住宅房产工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由所在单位或上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第三十七条 当事人对行政处罚决定不服的,可以依法申请行政复议或向人民法院提起诉讼。当事人逾期不申请复议,不起诉又不履行处罚决定的,做出处罚决定的机关可申请人民法院强制执行。
第七章 附则
第三十八条 各县(市)、区参照执行本办法。
第三十九条 本办法自2002年9月1日起实施。